Wesentliche Änderungen im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), Novelle 2019

• Entgeltbestimmungen
• Erhöhungsverfahren betreffend den Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB)

Entgeltbestimmungen (gilt ab 1. August 2019)

§ 13 Abs. 2b WGG

§ 13 Abs. 2b WGG regelt, dass eine Bauvereinigung zur Finanzierung der Herstellungskosten, ausgenommen der Grundkosten, Eigenmittel nicht nur auf Abnützungsdauer, sondern auch befristet auf einen gewissen Zeitraum einsetzen kann.

Nach dem Begriff Herstellungskosten wurde der Klammerausdruck "(wie beispielsweise für Einmalzahlungen der Bauvereinigung als Baurechtsnehmerin bei der Baurechtsbegründung)" neu hinzugefügt.

Dadurch wird von dem*der Gesetzgeber*in zum Ausdruck gebracht, dass er*sie Kosten des Baurechtsvertrages den Herstellungs- und nicht den Grundkosten zugeordnet wissen möchte.

§ 13 Abs. 2c WGG

§ 13 Abs. 2c WGG besagt, dass anstelle des Verkehrswertes im Zeitpunkt des Grunderwerbs ein niedrigerer Betrag, zumindest jedoch die Höhe der tatsächlichen Kosten des Grunderwerbs, der Entgeltberechnung zugrunde zu legen ist, wenn dies von dem*der Veräußerer*in des Grundstückes zur Senkung des Entgelts (Preis) ausdrücklich vertraglich ausbedungen wurde.

§ 13 Abs. 2d WGG

Neu hinzugefügt wurde § 13 Abs. 2d WGG, der besagt, dass diese Grundsätze des Abs. 2c auch bei der Veräußerung (Tausch) von Liegenschaften an andere GBV angewendet werden können.

§ 13 Abs. 7 WGG

§ 13 Abs. 7 WGG wurde insofern ergänzt, als nun auch die angemessenen Kosten für baubedingte Leerstände, höchstens jedoch für die Dauer von 18 Monaten, als verrechenbare Grundkosten gelten.

Dies betrifft die Entgeltbildung hinsichtlich der neu geschaffenen Objekte, die als eigene wirtschaftliche Einheit zu führen sind.

Die Bestimmung ist so zu verstehen, dass Leerstehungen im Altobjekt, die unmittelbar aufgrund der Errichtungsarbeiten der Neuobjekte erforderlich wurden, zu berücksichtigen sind.

Als Kosten der Leerstehungen sind die weiterhin in die EVB-Abrechnung des Altobjektes einzubringenden Entgelte und die von der Bauvereinigung zu tragenden sonstigen Bewirtschaftungskosten zu verstehen.

§ 14 Abs. 1 WGG

Gemäß § 14 Abs. 1 WGG ist nun im Hinblick auf die Veränderlichkeit des Entgelts beziehungsweise der Entgelthöhe keine vertragliche Vereinbarung mehr erforderlich und findet § 6 Abs. 1 Z 5 KSchG, BGBl. Nr. 140/1979 diesbezüglich auch keine Anwendung.

In Zusammenhang mit den erläuternden Bemerkungen ist zu entnehmen, dass der*die Gesetzgeber*in im Zusammenhang mit dem Kostendeckungsentgelt erstmalig einen gesetzlichen Hauptmietzins normiert hat.

Keine Anwendung findet diese Bestimmung für die Entgeltbildung gemäß § 13 Abs. 4 WGG ("angemessener Mietzins"), da bei diesem Entgelt ein bestimmter beziehungsweise bestimmbarer Betrag vereinbart werden muss. Nach Ansicht der Schlichtungsstelle muss auch eine Pendelklausel zwischen kostendeckendem Entgelt und Entgeltbildung gemäß § 13 Abs. 6 WGG weiterhin ausdrücklich vereinbart werden.

§ 14 Abs. 1 Z 4 WGG

§ 14 Abs. 1 Z 4 WGG regelt neu, dass nicht nur, wie bisher, im Falle der Einräumung eines Baurechts der jeweils zu entrichtende Bauzins als Entgeltbestandteil verrechenbar ist, sondern auch bei einer Bauzinsvorauszahlung der jeweils für den bestimmten oder bestimmbaren Zeitraum zuzuordnende Bauzins.

Damit wird jedenfalls ausgeschlossen, dass eine Einmalzahlung über das kostendeckende Entgelt den Mieter*innen beziehungsweise sonstigen Benützungsberechtigten mit einer Einmalvorschreibung weiterverrechnet werden kann.

§ 14 Abs. 7 WGG

In § 14 Abs. 7 WGG wurde nunmehr neu die Z 2a eingefügt, die besagt, dass die nicht mehr zur Verzinsung und Tilgung von Fremdmitteln benötigten Beträge - nach verstärkter Tilgung noch weiterer aushaftender Darlehen (Z 1) und noch aushaftender Darlehen aus öffentlichen Mitteln (Z 2) - für die (verstärkte) Tilgung der von der GBV unter besonderer Beachtung der Grundsätze des § 23 zur Deckung von Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen getätigten Eigenmitteleinsätze zu verwenden sind.

§ 14 Abs. 7a WGG

§ 14 Abs. 7a WGG wurde insofern abgeändert, als nunmehr die Beschränkung des Entgelts auf 1,75 Euro (valorisiert) pro Quadratmeter und Monat erst "nach vollständiger Tilgung aller Fremd- und Eigenmittel gemäß Abs. 7 Z 1 bis 2a" zum Tragen kommt.

Durch die Änderung dieser beiden Bestimmungen wird erstmals ermöglicht, dass Bauvereinigungen Entgeltbestandteile, die bis dato nur zur Refinanzierung von Herstellungskosten vorgeschrieben werden konnten, auch nach vollständiger Tilgung der diesbezüglichen Fremdmittel weiterhin für eine verstärkte Tilgung von Eigenmitteln, die ausschließlich für die Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten eingesetzt wurden, vorgeschrieben werden können.

Dadurch erfolgt eine Verlängerung zur Einhebung der Auslaufannuität im vollen Umfang der letzten Fremdmitteltilgungsrate bis zur Refinanzierung des für Erhaltungsarbeiten eingesetzten Eigenkapitals.

§ 14 d Abs. 1 WGG

In § 14 d Abs. 1 WGG wurde ergänzend eingefügt, dass die GBV auch "im Interesse einer laufenden Erhaltung" die Einhebung eines EVB zu verlangen hat.

Dies soll im Hinblick auf den in § 1 Abs. 3 WGG normierten Generationenausgleich einen stärkeren Fokus auf die laufende Substanzerhaltung richten.

§ 14d Abs. 5 WGG

§ 14d Abs. 5 WGG wurde dahingehend ergänzt, dass, soweit gegen die Schlussabrechnung bei nachträglicher Wohnungseigentumsbegründung (§ 19b) und die Zwischenabrechnung bei nachträglichem Wohnungseigentumserwerb (§ 19c) binnen 6 Monaten ab Legung keine begründeten Einwendungen gerichtlich erhoben werden, diese Abrechnungen sowie die Höhe der in die Rücklage gemäß § 31 WEG 2002 zu übertragenden zu berücksichtigenden EVB als endgültig geprüft und anerkannt gelten.

Dies stellt eine Anpassung an sonstige Präklusionsregelungen des WGG dar.

Auf Verfahren, die am 1. August 2019 anhängig sind, ist die nunmehr geltende Vorschrift bereits anzuwenden.

Erhöhungsverfahren betreffend den Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) (gilt ab 1. August 2019)

§ 14 Abs. 2 WGG

§ 14 Abs. 2 WGG wurde insofern geändert, als nun auch ein gemäß § 273 ZPO nach freier Überzeugung festzusetzender Pauschalbetrag zur Deckung von laufend wiederkehrenden Erhaltungsarbeiten zuzüglich eines allfälligen Betrages, der von der GBV schon zur laufenden Tilgung und Verzinsung von Erhaltungsarbeiten gemäß § 14a je Kalendermonat aufgebracht werden muss, bei der Festsetzung des erhöhten EVB zu berücksichtigen ist.

Auf Verfahren, die am 1. August 2019 anhängig sind, ist die nunmehr geltende Vorschrift bereits anzuwenden.

§ 14 Abs. 2b WGG

Zu § 14 Abs. 2b WGG, der eine Erhöhung der Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge zur Vornahme bestimmter Maßnahmen im Wege einer Vereinbarung ermöglicht, erfolgte hinsichtlich der diesbezüglichen Maßnahmen in den Ziffern 1 bis 4 eine Erweiterung.

Zu den bereits vorgesehen gewesenen Arbeiten der thermisch-/energetischen Sanierungen sowie der Vornahme von behinderten-, kinder oder altengerechten Maßnahmen sind nunmehr auch noch Maßnahmen zur Schaffung von Gemeinschaftseinrichtungen zur Erzeugung und Versorgung mit erneuerbarer Energie sowie die Errichtung von Gemeinschaftseinrichtungen für Ladepunkte für Elektrofahrzeuge erfasst.

Erhaltungsarbeiten

§ 14a Abs. 2 WGG

Der Erhaltungsbegriff wird in § 14a WGG geregelt. Abs. 2 leg. cit. zählt die Maßnahmen, die dem Erhaltungsbegriff zu unterstellen sind auf.

Neu geregelt wurden die Maßnahmen der Z 5, als nun zusätzlich zu den bereits genannten Arbeiten auch die Installation von technisch geeigneten Gemeinschaftseinrichtungen zur Erzeugung und Versorgung mit erneuerbarer Energie, dies nach Maßgabe des § 23 und sofern es sich um Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs handelt, als Erhaltungsmaßnahmen aufgenommen wurden.

Ergänzend wurde auch die Z 5a eingefügt, die besagt, dass die Herstellung der Leitungsinfrastruktur (Schutzrohre für Elektrokabel) für die Errichtung von Ladepunkten für Elektrofahrzeuge, sofern die Kosten in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis zum allgemeinen Erhaltungszustand der Baulichkeit stehen, den Erhaltungsmaßnahmen zuzuordnen sind.

Die Maßnahmen der neu eingefügten Z 5a sowie der geänderten Z 5 können gemäß der Änderung in § 14c Abs. 1 Z 2 WGG nur von der Mehrheit der Mieter*innen oder sonstigen Nutzungsberechtigten (berechnet nach der Anzahl der im Zeitpunkt der Antragstellung vermieteten Wohnungen oder Geschäftsräume) beantragt werden.

Nachträgliche Übertragung ins Wohnungseigentum

§ 15b Abs. 1 lit. b WGG

Um die Eigentumsbildung für Mieter*innen beziehungsweise Nutzungsberechtigte zu erleichtern, wurde die Anwartschaftszeit von 10 auf 5 Jahre reduziert und als Voraussetzung dafür die Frist von 10 Jahren, gerechnet ab Bezug der Baulichkeit, durch 5 Jahre ersetzt.

§ 15c lit. a WGG (anzuwenden auf alle ab 1. August 2019 abgeschlossenen Miet-/Nutzungsverträge)

Die Regelung für den gesetzlichen Anspruch eines*einer Mieter*in beziehungsweise eines*einer Nutzungsberechtigten auf Übertragung seiner*ihrer oder seiner angemieteten Wohnung ins Wohnungseigentum wurde insofern geändert, als eine solche erzwingbare Option nur für Wohnungen mit einer Größe von mehr als 40 Quadratmetern besteht. Eine "freiwillige" Wohnungseigentumsbegründung gemäß § 15c lit. b WGG ist für solche Wohnungen jedoch weiterhin möglich. Geändert wurde durch Einfügungen auch, dass ein Anspruch auf Eigentumsübertragung nur längstens bis zum Ablauf des 30. Jahres nach Erstbezug der Baulichkeit zusteht. Eine Anspruchserleichterung wurde jedoch insofern geschaffen, als die Förderung nicht mehr zum Zeitpunkt der Optionsausübung aufrecht sein muss, sondern es ausreicht, wenn die Förderung noch im Zeitpunkt des Abschlusses des Miet- beziehungsweise Nutzungsvertrages aufrecht war.

§ 15c lit. a Z 2 WGG

Durch Entfall der Wortfolge "sofern bis zum Ablauf einer zehnjährigen Miet- oder Nutzungsdauer keine Umfinanzierung gemäß § 17a Abs. 1 erfolgt ist" wurde sichergestellt, dass einem*einer Nachmieter*in auch bei Umfinanzierung seiner*ihrer bei Anmietung geleisteten Grund- und Baukostenbeiträge (Finanzierungsbeitrag) ein gesetzlicher Anspruch auf Eigentumsübertragung zusteht. In Konsequenz daraus wurde der § 17a Abs. 3 gestrichen.

§ 15e Abs. 1 WGG (vollinhaltlich nur anzuwenden auf ab 1. August 2019 abgeschlossene Miet-/Nutzungsverträge)

Für Abschlüsse vor 1. August 2019 ("Altverträge") besteht der Anspruch wie bisher ab dem Ablauf des 10. Jahres plus zusätzliche Option zwischen dem 15. und 20. Jahr der Mietdauer, falls die Förderung noch aufrecht ist.

Ebenfalls zur Forcierung der Eigentumsbildung wurde die Möglichkeit geschaffen, dass dem*der jeweiligen Mieter*in beziehungsweise der*dem Nutzungsberechtigten bereits ein Anspruch auf Eigentumsübertragung nach Ablauf einer Mietdauer von 5 Jahren (bisher 10 Jahren) zusteht; dies bis zu maximal einer Mietdauer von 20 Jahren (bisher 15 Jahren). Neu ist auch, dass nicht nur 1-malig ein diesbezüglicher Antrag bei der GBV gestellt werden kann, sondern es besteht ein 3-maliger Anspruch, ein Kaufanbot von der GBV zu erhalten. So kann jeweils ein Antrag vom 6. bis zum Ablauf des 10. Jahres (der Mietdauer), vom 11. bis zum Ablauf des 15. Jahres und vom 16. bis zum Ablauf des 20. Jahres gestellt werden, mit der Verpflichtung der GBV jeweils 1 verbindliches Kaufanbot (also insgesamt 3 Kaufanbote innerhalb 1 Mietverhältnisses) zu erstellen.

Unterschieden wird dabei nicht mehr zwischen den Fällen des § 15c lit. a Z 1 (Erstmieter*in) und des § 15c lit. a Z 2 (Nachfolgemieter*in), sondern klargestellt, dass es immer auf die Dauer des jeweiligen Miet- beziehungsweise Nutzungsverhältnisses ("Dauer seines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrages") ankommt.

Entsprechend der Übergangsbestimmung des § 39 Abs. 37 WGG findet diese neu formulierte Bestimmung nur auf Miet- beziehungsweise Nutzungsverhältnisse Anwendung, die ab dem 1. August 2019 abgeschlossen wurden.

Für bereits bestehende Miet- beziehungsweise Nutzungsverhältnisse ("Altmietverhältnisse") ist eine zusätzliche Kaufoption nur insofern gegeben, als ein (weiterer) Antrag nach Ablauf des 15. bis zum Ablauf des 20. Jahres des Miet- beziehungsweise Nutzungsverhältnisses auf Eigentumsübertragung bei der GBV gestellt werden kann, sofern zu diesem Zeitpunkt die Förderung noch aufrecht ist.

§ 15f Abs. 1 und 2 WGG (anzuwenden auf alle ab 1. August 2019 abgeschlossenen Miet-/Nutzungsverträge)

Diese Bestimmung wurde inhaltlich gänzlich neu eingefügt und damit gleichzeitig die alte Bestimmung des § 15 f WGG hinsichtlich des Vorkaufsrechts des*der Mieter*in beziehungsweise der*des Nutzungsberechtigten mangels praktischer Bedeutung eliminiert.

Der neue § 15f bestimmt, dass nur Personen, die in § 8 Abs. 4 und 5 genannt sind, einen gesetzlichen Anspruch auf Übertragung ins Eigentum entsprechend den Bedingungen des § 15c lit.a haben. Es handelt sich dabei um folgenden Personenkreis:

• Österreichische Staatsbürger*innen
• Österreichischen Staatsbürger*nnen gleichgestellte Personen (§ 8 Abs. 5), das sind: Ausländer*innen, die die österreichische Staatsbürgerschaft nach dem 6. März 1933 verloren haben und aus politischen, rassischen oder religiösen Gründen aus Österreich auswandern mussten, aber wieder nach Österreich zurückgekehrt sind, um sich ständig hier niederzulassen; Personen, die österreichischen Staatsbürger*innen im Hinblick auf den Erhalt von Förderungen durch Staatsverträge gleichstellt sind; Personen, die durch das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) begünstigt sind
• Ausländer*innen, die sich seit mehr als 5 Jahren ununterbrochen und legal in Österreich aufhalten und ein Prüfungszeugnis des Österreichischen Integrationsfonds (ÖIF) nachweisen

Die übrigen Personen, somit Ausländer*innen, die die oben genannten Voraussetzungen nicht erfüllen, haben keinen gesetzlichen Anspruch auf Übertragung ihrer angemieteten Wohnungen in ihr Eigentum. Ebenfalls ist es diesem Personenkreis verwehrt, von der GBV ein "freiwilliges" Kaufanbot gem. § 15c lit. b zu erhalten.

§ 15g Abs. 1 und 2 WGG

Die Änderung ist anzuwenden, wenn nach dem 1. August 2019 ein Antrag des*der Mieter*in auf nachträgliche Übertragung ins Wohnungseigentum an die GBV gestellt oder ein solches Anbot der GBV dem*der Mieter*in gelegt wurde.

Um Spekulationen mit gemeinnützig errichteten Wohnungen und Geschäftsräumen verstärkt zu verhindern, wurde die "Spekulationsfrist" von 10 auf 15 Jahre ausgedehnt und dementsprechend im Gesetzestext die Zahl "zehn" durch die Zahl "fünfzehn" ersetzt.

§ 15h WGG

Die neue Einfügung ist anzuwenden, wenn nach dem 1. August 2019 ein Antrag des*der Mieter*in auf nachträgliche Übertragung ins Wohnungseigentum an die GBV gestellt oder ein solches Anbot der GBV dem*der Mieter*in gelegt wurde.

Ebenso mit dem Ziel, Spekulationen mit (von ehemaligen Mieter*innen) erworbenen geförderten Wohnungen hintanzuhalten, wurde mit dieser neu geschaffenen Bestimmung im Weitervermietungsfall eine Mietzinsobergrenze normiert. Konkret bedeutet dies, dass für nachträglich an den*die Mieter*in veräußerte Wohnungen in mit öffentlichen Mitteln gefördert errichteten Baulichkeiten für 15 Jahre, gerechnet ab Abschluss des ersten Kaufvertrages, in Durchbrechung des grundsätzlich anzuwendenden § 1 Abs. 4 MRG (Teilanwendungsbereich) der Vollanwendungsbereich des MRG gilt. Hinsichtlich der Mietzinsvereinbarung wurde normiert, dass diese insoweit unwirksam ist, als der Hautmietzins den für das jeweilige Bundesland geltenden Richtwert ohne Berücksichtigung von Zu- und Abschlägen (in Wien sind das zum 1. August 2019 5,81 Euro pro Quadratmeter) übersteigt. Im Falle der Befristung verringert sich der zulässige Richtwert um 25 Prozent. Nach Ablauf von 15 Jahren, ab dem Datum des ersten Kaufvertrages gerechnet, gilt dann wieder (wie bisher immer) der Teilanwendungsbereich des MRG gemäß § 1 Abs. 4 Z 3 MRG, wonach bei im Wohnungseigentum stehenden Mietgegenständen die Vereinbarung einer "freien" Miete möglich ist und dem*der Mieter*in kein Überprüfungsanspruch im Außerstreitverfahren zusteht.

§ 19a Abs. 4 WGG

Der 2. und 3. Satz wurden neu eingefügt.

§ 37 Abs. 4 WEG sieht grundsätzlich vor, dass der*die Wohnungseigentumsorganisator*in dem*der Wohnungseigentumsbewerber*in bei Häusern, deren Baubewilligung älter als 20 Jahre ist, vor Einräumung von Wohnungseigentum ein aktuelles (nicht älter als 1 Jahr) Bauzustandsgutachten zu übergeben hat. Um die GBV verwaltungstechnisch und finanziell zu entlasten, besteht laut dieser novellierten Bestimmung diese Verpflichtung nicht bei nachträglichen Wohnungseigentumsübertragungen zugunsten der bisherigen Mieter*innen beziehungsweise Nutzungsberechtigten. In diesen Fällen reicht es aus, gleichzeitig mit der Angebotslegung eine Vorausschau gemäß § 20 Abs. 2 WEG (Informationen über die in absehbarer Zeit notwendigen, über die laufende Instandhaltung hinausgehenden Erhaltungsarbeiten sowie die dafür erforderlichen Rücklagenbeträge) zu übermitteln.

Befristungsmöglichkeiten

§ 20 Abs. 1 Z 1 lit. c WGG

In Durchbrechung der Mindestbefristungsdauer von 3 Jahren ist mit dieser Bestimmung die Möglichkeit geschaffen worden, auch kürzere Befristungen unter 3 Jahren zu vereinbaren. Diese Möglichkeit besteht jedoch nur in folgenden Fällen:

• Für Mietgegenstände in einem Beherbergungsbetrieb ohne touristische Nutzung mit einer Befristung von mindestens 2 Monaten, in Heimen für ledige oder betagte Menschen, Lehrlinge, jugendliche Arbeitnehmer*innen, Schüler*innen oder Studierende
• Für Wohnungen oder Wohnräume im Rahmen sozialpädagogischem betreuten Wohnen
• Für Wohnungen oder Wohnräume für die Betreuung von betreuungsbedürftigen Personen und deren Pflegekräften
• Für Mietgegenstände in Baulichkeiten, die spätestens innerhalb von 18 Monaten in absehbarer Zeit in größerem Umfang saniert werden
• Für kurzfristige Gastverträge in einem nicht ausgelasteten Studierendenheim

Auf diese Verträge sind auch die Bestimmungen der §§ 12 bis 14 MRG (Abtretung des Mietrechts, Wohnungstausch und Mietrechtsübergang im Todesfall) nicht anwendbar.

§ 20 Abs. 1 Z 2a WGG

Hier wurde durch Änderung der Wortfolge eine Anpassung an die Einfügung und Gültigkeit des § 15h (Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes sowie Hauptmietzinsobergrenze entsprechend dem für das jeweilige Bundesland kundgemachten Richtwert und 25-prozentiger Abschlag davon bei befristeten Mietverhältnissen auf die Dauer von 15 Jahren ab erstmaligen Kaufvertragsabschluss) vorgenommen.

§ 20 Abs. 1 Z 3 WGG

Auch hier erfolgte eine Anpassung der zitierten weiter anzuwenden gesetzlichen Bestimmungen infolge der gesetzlichen Änderungen.

§ 20 Abs. 6 WGG

Mit dieser Bestimmung wird im Falle der Anwendbarkeit des § 20 Abs. 1 WGG (mit Ausnahme dessen Z 2a für den Fall der Eigentumsübertragung zugunsten des*der bisherigen Mieter*in) der*die Eigentümer*in (Mit-, Wohnungs- oder Baurechtseigentümer*in) aus Anlass der Eigentumsübertragung verpflichtet, im Grundbuch anmerken zu lassen, dass bei der Vermietung die Bestimmungen des WGG weiter gelten. Damit ist sichergestellt, dass für jeden durch Einsicht in das Grundbuch abgeklärt werden kann, ob für die Wohnung beziehungsweise Baulichkeit weiterhin das WGG Anwendung findet.