Wesentliche Änderungen im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) 2016

Entgeltbestimmungen

§ 13 Abs. 4a WGG (gültig ab 1. Jänner 2016, nur für Mietverträge, die nach dem 31. Dezember 2015 abgeschlossen wurden)

Abschläge von 25 Prozent vom höchstzulässigen Entgelt bei befristeten Miet- oder Nutzungsverträgen. Sollte ein solches Miet- oder Nutzungsverhältnis auf ein unbefristetes umgewandelt werden, so gilt dieser Abschlag ab dem Zeitpunkt der Umwandlung nicht mehr, sofern der tatsächlich vereinbarte Betrag (ohne Abschlag) ziffernmäßig im Vertrag ausgewiesen wurde.

§ 13 Abs. 4b WGG (gültig ab 1. Jänner 2016, nur für Mietverträge, die nach dem 31. Dezember 2015 abgeschlossen wurden)

Analogbestimmung zu § 16 Abs. 8 MRG

§ 13 Abs. 6 WGG (gültig ab 1. Juli 2016)

Die kostendeckenden Entgeltbestandteile (§ 14 Abs. 1 Z 1 bis 3 WGG: Afa, Fremd- und Eigenmittelverzinsung) bei Wohnungen der Ausstattungskategorie A oder B können, statt wie bisher durch 70 Prozent des burgenländischen Richtwerts, durch 1,75 Euro pro Quadratmeter und Monat, valorisiert ab April 2018 ersetzt werden. Darüber hinaus kann ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) im gesetzlich zulässigen Ausmaß vorgeschrieben werden.

§ 14 Abs. 1 Z 8 WGG (gültig ab 1. Jänner 2016)

Rücklagen werden im Ausmaß von höchstens 2 Prozent nun auch vom gesamten Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) berechnet.

§ 14 Abs. 7a WGG - Auslaufannuität (gültig ab 1. Juli 2016)

Besagt in der neuen Fassung, dass nach vollständiger Tilgung von Fremdmitteln, einschließlich von Darlehen aus öffentlichen Mitteln, die kostendeckenden Entgeltbestandteile (§ 14 Abs. 1 Z 1 bis 3 WGG: AfA, Fremd- und Eigenmittelverzinsung), statt wie bisher durch 70 Prozent des burgenländischen Richtwerts durch 1,75 Euro pro Quadratmeter und Monat, valorisiert ab April 2018 ersetzt werden können. Darüber hinaus kann ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) im gesetzlich zulässigen Ausmaß vorgeschrieben werden.

Auf Entgeltverfahren, die am 31. Dezember 2015 anhängig sind, sind die bis dahin geltenden Vorschriften weiter anzuwenden.

Erhöhungsverfahren betreffend den Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB)

§ 14 Abs. 2 WGG (gültig ab 1. Jänner 2016)

Nun sind auch sämtliche sonstigen Einnahmen und Mehrerträge zu berücksichtigen. Des Weiteren beträgt der Verteilungszeitraum für den Erhöhungsbeitrag grundsätzlich 20 Jahre.

§ 14 Abs. 2b WGG (gültig ab 1. Jänner 2016)

Bindet alle Mieter*innen oder sonstigen Nutzungsberechtigten an mit mindestens 3 Viertel der Mieter*innen oder sonstigen Nutzungsberechtigten geschlossene schriftliche Vereinbarungen zur Erhöhung der Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB) für

• thermisch-/energetische Sanierungsmaßnahmen und
• behinderten-, kinder- oder altengerechte Maßnahmen

an allgemeinen Teilen der Baulichkeit.

§ 14 Abs. 2c WGG (gültig ab 1. Jänner 2016)

Eine Überprüfungsmöglichkeit im Sinne des § 14 Abs. 2b WGG besteht auf Antrag eines*einer Mieter*in oder sonstigen Nutzungsberechtigten.

Auf Verfahren, die am 31. Dezember 2015 anhängig sind, sind die bis dahin geltenden Vorschriften weiter anzuwenden.

Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten

§ 14a WGG (gültig ab 1. Jänner 2016)

Die Erhaltungspflicht der Gemeinnützigen Bauvereinigungen umfasst in Abs. 2 neben Arbeiten, die zur Erhaltung der allgemeinen Teile der Baulichkeit erforderlich sind (Z 1), auch die Arbeiten, die zur Vermietbarmachung von Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenständen erforderlich sind (Z 2).

Dazu zählen folgende Arbeiten:

• Erstmalige Herstellung eines Klosetts im Inneren
• Erstmalige Herstellung einer zeitgemäßen Badegelegenheit oder ebensolchen Wärmeversorgung
• Maßnahmen, die bei einer funktionstüchtigen, jedoch mindestens 25 Jahre alten Wärmeversorgungsanlage oder sanitären Anlage eine den Erfordernissen der Haushaltsführung dienende Umgestaltung in normaler und dem jeweiligen Stand der Technik entsprechender Ausstattung bewirken.

Die Erhaltungspflicht bei ernsten Schäden der Baulichkeit beziehungsweise Beseitigung einer vom Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung ist nun in Z 2a geregelt.

Gänzlich neu aufgenommen sind Arbeiten in Wohnungen (Z 2b), die während der Dauer der Mietverhältnisse erforderlich sind,

• um die Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstände,
• ihre Ausstattung,
• die für sie bestimmten Einrichtungen und
• die mitvermieteten Einrichtungsgegenstände im vereinbarten Zustand

zu erhalten, also zu reparieren beziehungsweise für den Fall der Unwirtschaftlichkeit einer Reparatur, zu erneuern.

Ausgenommen sind aber jene Maßnahmen, die nach § 8 Abs. 1 MRG dem*der Mieter*in obliegen.

Von der Erhaltungspflicht des*der Vermieter*in sind jedenfalls nicht umfasst:

• Ersatz von Beleuchtungsmitteln
• Vornahme von Bagatellreparaturen
• Erhaltung von Malerei und Tapeten

Die Beseitigung normaler Abnützungen der sonstigen Innenflächen des Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstandes (wie insbesondere Bodenbelag und Verfliesung) obliegt dem*der Vermieter*in nur dann, wenn deren Brauchbarkeit wesentlich beeinträchtigt ist.

Arbeiten an Gemeinschaftsanlagen (gegebenenfalls auch in Mietgegenständen) (Z 3).

Bei den behinderten-, kinder- oder altengerechten Maßnahmen an allgemeinen Teilen ist die Gewährung einer öffentlichen Förderung nunmehr zwingend erforderlich, allerdings ohne Berücksichtigung von Stand der Technik beziehungsweise zeitgemäßer Ausstattung (Z 7).

§ 14b WGG (gültig ab 1. Jänner 2016)

Neu geregelt wurde, dass die taxative Aufzählung der Verbesserungsarbeiten weggefallen ist. Es wird normiert, dass nützlichen Verbesserungen der Baulichkeit gegenüber nützlichen Verbesserungen einzelner Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstände der Vorrang einzuräumen ist.

§ 14c Abs. 1 WGG (gültig ab 1. Jänner 2016)

Bei behinderten-, kinder- oder altengerechten Maßnahmen an allgemeinen Teilen besteht nunmehr Antragsmöglichkeit der Mehrheit der Mieter*innen (§ 14a Abs. 2 Z 7).

§ 14c Abs. 1a WGG (gültig ab 1. Jänner 2016)

Dem*der Vermieter*in können Erhaltungsarbeiten gemäß § 14a Abs. 2 Z 2b WGG zur Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung, die zum Beispiel von mitvermieteten Einrichtungsgegenständen ausgeht, hinsichtlich Neumieter*innen (Mietvertragsabschluss nach 31. Dezember 2015) jedenfalls aufgetragen werden, auch wenn sich diese durch zumutbare Maßnahmen abwenden ließe. Von Altmieter*innen (Mietvertragsabschluss vor 1. Jänner 2016) muss jedoch der Nachweis erbracht werden, dass sich die Gesundheitsgefährdung nicht durch andere zumutbare Maßnahmen abwenden lässt.

§ 14d WGG - Höhe des einzuhebenden Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages (EVB) (gültig ab 1. Juli 2016 auch für Altmieter*innen)

Bisher Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) in 3 Stufen: Grundstufe, EVB 1 und EVB 2.

Nunmehr bis 5 Jahre ab Erstbezug, maximal 0,50 Euro pro Quadratmeter und Monat, ab dem 6. und für jedes weitere Jahr plus 12 Prozent vom Ausgangswert, das ist eine Steigerung von 0,06 Euro pro Quadratmeter und Monat. Aber: Obergrenze 2 Euro pro Quadratmeter und Monat (diese wird nach 30 Jahren ab Erstbezug erreicht).

Valorisierung jedes 2. Jahr entsprechend dem Verbraucherpreisindex.

Entfall der Formvorschriften und Bekanntgabe an die Mieter*innen ab 1. Jänner 2016.

Entfall des Antragsrechts der Mieter*innen auf Überprüfung der Verbesserungsarbeiten.

Bis 31. Dezember 2018 könnten die alten Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB) weiter vorgeschrieben werden, wenn die EVB-Abrechnung des Jahres 2015 einen Negativsaldo aufweist.

Die Verwendungs- und Rückzahlungspflicht wurde von 10 auf 20 Jahre ausgedehnt.

Auf Verfahren, die am 30. Juni 2016 anhängig sind, sind die bis dahin geltenden Vorschriften weiter anzuwenden.

§ 15g WGG - Spekulationsfrist bei nachträglich erworbenem Eigentum, verfahrensrechtliche Bestimmungen § 22 Abs. 1 Z 12a WGG (gültig ab 1. Jänner 2016)

Im Fall der nachträglichen Übertragung von Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten gemäß § 15b WGG in das Eigentum besteht ein in das Grundbuch einzuverleibendes Vorkaufsrecht für die Gemeinnützigen Bauvereinigungen für 10 Jahre.

Bei Weiterveräußerung binnen 10 Jahren hat der*die Verkäufer*in der Bauvereinigung jenen Betrag zu bezahlen, der sich aus der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung laut Angebotsschreiben der Gemeinnützigen Bauvereinigung und dem mit der Gemeinnützigen Bauvereinigung vereinbarten oder dem vor der Schlichtungsstelle beziehungsweise vom Gericht festgesetzten Kaufpreis ergibt.

Beispiel: A kauft ihre*seine angemietete Wohnung von Gemeinnütziger Bauvereinigung um 100.000 Euro (ist gleich der vereinbarte Kaufpreis). Der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Angebots wurde im Angebotsschreiben von der Gemeinnützigen Bauvereinigung mit 130.000 Euro bekannt gegeben. Nach 5 Jahren verkauft A die Wohnung an B weiter. Sie*er muss in der Folge die Differenz von 30.000 Euro an die Gemeinnützige Bauvereinigung bezahlen. Nach Leistung dieses Betrages erlischt das Vorkaufsrecht der Gemeinnützigen Bauvereinigung.

Ausnahme: Weiterveräußerungen an Ehegatt*innen, Lebensgefährt*innen und Verwandte in gerader Linie.

Einwendungen gegen die Höhe des dem Differenzbetrag zugrunde gelegten Verkehrswert können binnen 6 Monaten nach dessen Vorschreibung gerichtlich beziehungsweise über die Schlichtungsstelle geltend gemacht werden.

§ 17 WGG - Rückzahlung von Finanzierungsbeiträgen, verfahrensrechtliche Bestimmung § 22 Abs. 1 Z 12 WGG (gültig ab 1. Jänner 2016)

Durch die Neuformulierung der verfahrensrechtlichen Bestimmung wurde klargestellt, dass in einem Verfahren bei der Schlichtungsstelle nunmehr auch die Überprüfung der Rechtmäßigkeit einbehaltener Beträge (zum Beispiel für Schäden in der Wohnung) der Höhe und beziehungsweise oder dem Grunde nach möglich ist.

§ 17b Abs. 2 und § 17c WGG - Neue Rahmenbedingungen für Umfinanzierungen (gültig ab 1. Jänner 2016)

Im Falle der Notwendigkeit der Um- oder Anschlussfinanzierung von Fremdmitteln (zum Beispiel bei Darlehen oder aus wirtschaftlicher Betrachtungsweise), darf sich das Entgelt entsprechend ändern, dem*der Mieter*in sind jedoch die dafür maßgeblichen Grundlagen schriftlich bekannt zu geben.

Im Falle der Umfinanzierung von Eigenmitteln durch Fremdmittel darf sich das Entgelt für die Mieter*innen nicht erhöhen.

§ 18 Abs. 3 WGG - Legung der Baukostenendabrechnung, verfahrensrechtliche Bestimmung im § 22 Abs. 1 Z 13a WGG (gültig ab 1. Jänner 2016)

Nunmehr kann der*die Mieter*in gegenüber der Bauvereinigung die Legungsverpflichtung über die gesamten Herstellungskosten verfahrensrechtlich durchsetzen.

Legungsverpflichtung der Gemeinnützigen Bauvereinigung binnen 5 Jahren nach erstmaligem Bezug der Baulichkeit.

Falls noch keine förderungsrechtliche Endabrechnung, Fristverlängerung um ein Kalenderjahr.

Innerhalb von 3 Jahren nach Legung der Endabrechnung, Beleg-Einsicht sowie Einwendungen möglich.

Antragsmöglichkeit bei der Schlichtungsstelle beziehungsweise Gericht auf Durchsetzung der Legung der Endabrechnung.

§ 19 Abs. 1 WGG - Legung der Betriebskosten und EVB-Abrechnung (gültig ab 1. Jänner 2016)

Recht des*der Mieter*in auf elektronische Übermittlung der Abrechnungen.

§ 22 Abs. 1 Z 14 WGG - Antragsmöglichkeit zur Überprüfung der Höhe des rückforderbaren Kautionsbetrages (§ 16b MRG (gültig ab 1. Jänner 2016)

Neu ist die Antragsmöglichkeit zur Überprüfung des rückforderbaren Kautionsbetrages (analog § 16b MRG).