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Gemeinderat, 55. Sitzung vom 18.06.2024, Wörtliches Protokoll  -  Seite 59 von 80

 

Baurechts zum Beispiel eine zulässige Berechnungsmethode ist, in der Situation, so wie es sich jetzt darstellt.

 

Ich habe mir als ein Beispiel das Ekazent in der Siebenbürgenstraße herausgenommen. Das ist eines der sieben, wo das Baurecht zurückgekauft werden soll, das aufgeteilt ist zwischen der HETA und dem Ekazent. Ich kenne das, seit de facto gebaut wurde, meine Großeltern haben direkt daneben gewohnt. Das Ekazent in der Siebenbürgenstraße hat vor 60 Jahren so ausgeschaut wie jetzt. Da kann man sich überlegen, wie viel da investiert worden ist, wenn dann in der Verkehrswertberechnung drinnensteht, dass man bei solchen Grundstücken nach maximal 40 oder 50 Jahren investieren müsste. Jetzt wird für die Verkehrswertberechnung angenommen, das kann man noch einmal 20 Jahre machen, ohne auch nur 1 Cent zu investieren, sondern man nimmt die jetzigen Mieten und sogar die Leerstände dazu, berechnet diese und kommt dann auf einen Wert von 2,5 Millionen EUR.

 

Liebe Frau Stadträtin, das ist absurd von der Berechnungsmethode. Man kann sagen, es ist mir 2,5 Millionen wert, dass ich dann nachher was darauf bauen kann, aber nicht sagen, das ist der Verkehrswert dieses Grundstückes, und das ist jetzt ohne den Billa - denn der gehört der HETA -, wo man nur einmal durchgehen muss und sieht, in 10 Jahren speiben sich die Leute an, wenn sie da durchgehen, wenn nicht etwas passiert und investiert wird. - Erster Teil. Zweiter Teil: Der Teil, wo der Billa drinnen ist, ist der HETA für 1,5 Millionen abgelöst worden. Im Gegensatz zu den vielen kleinen Geschäften, die eh raus wollen, hat der Billa einen Vertrag bis 2044 und zahlt 6,60 EUR Miete. Na, was glauben Sie, um wie viel sich der Billa den Vertrag ablösen lassen wird? Da kommt ja noch einmal ordentlich viel dazu, bei über 1.000 m², wo Billa jetzt 6,60 EUR Miete zahlt - wird wahrscheinlich irgendwie indexiert sein, das glaube ich schon gerne. Das ist einmal nur der Bereich in der Siebenbürgenstraße.

 

Ein bisschen weiter geht es mit der Viktor-Kaplan-Straße auf der anderen Seite. Ich kann mich noch erinnern, als das in der Siebenbürgenstraße eröffnet wurde, war bei der Viktor-Kaplan-Straße drüben der Konsum, das große KGM, also Konsum Großmarkt. Den gibt es mittlerweile auch nicht mehr. Bedauerlicherweise ist das Grundstück bei der Viktor-Kaplan-Straße noch desolater als das in der Siebenbürgenstraße, es steht ungefähr ein Drittel leer und ist wirklich endlos ramponiert. Hier haben wir wieder dieselbe Rechnung. - Ich muss nachschauen, geben sie mir ganz kurz die Zeit (in Unterlagen blätternd), ich habe mir die Sachen aufgeschrieben, ich muss sie nur wiederfinden. (GR Dr. Markus Wölbitsch, MIM: Wir haben Zeit!) Ja, das glaube ich eh, das ist nicht das Problem. Gefunden! Nicht gefunden! Schlecht zusammengelegt. Das ist wichtig und immer gescheit, das nutzt etwas. Ich habe es gefunden, passt! (GR Dr. Markus Wölbitsch, MIM: Große Pausen sorgen für mehr Aufmerksamkeit danach!) - Viktor-Kaplan-Straße, ein Grundstück in der Größenordnung von 2.265 m², abgesandelt bis zum geht nicht mehr, angeblicher Verkehrswert von 1,8 Millionen EUR, fast 1,9 Millionen EUR. Der Jahresreinertrag für das Ekazent ist auch relativ gering, 105.000 EUR. Nur, um zu sehen, was für einen Bruchteil das ausmacht, die Ekazent Realitäten mbH macht im Jahr einen Gewinn zwischen 10 und 13 Millionen EUR, kein Wunder, sie zahlt ja fürs Baurecht in dem ganzen Ekazent gegenwärtig so wenig, dass man es sich gar nicht vorstellen kann. Nichtsdestoweniger, da haben wir 1.260 m² verbaute Fläche, ein Jahresreinertrag von 105.000 EUR. Das hätte jetzt einmal, wenn es nur in 20 Jahren ausläuft, einen Verkehrswert von 1,180 Millionen EU. Und dann wird berechnet - und jetzt nehme ich das vorweg -, das soll eines dieser Grundstücke sein, wo das Baurecht um 80 Jahre verlängert wird. Wie viel ist es dann wert? Davor, das ist wichtig, verbaute Fläche 1.260 m², danach ist geplant, mehr als das 6-Fache zu verbauen, also die Bruttogeschoßfläche 7.928 und Nettonutzfläche in etwa 6.500. Und für diese 80 Jahre errechnet sich ein Verkehrswert von nicht einmal 4 Millionen EUR. Also, obwohl ich die Geschäftsflächen neu habe, die Geschäftsflächen gleich bleiben und dazu 5.000 m² Wohnflächen kommen und sich die Dauer vervierfacht, wo Erträge hereinkommen sollten, erreicht der Verkehrswert gerade einmal das Doppelte. - Das ist absurd, liebe Kathi Gaál, das ist Geld verschenken, das ist Geld verbrennen, und ich verstehe nicht, warum wir das als Stadt Wien machen sollten oder machen müssen.

 

Ähnliches ergibt sich bei der Kürschnergasse, das größte Objekt, mit 16 Millionen EUR, da geht es tatsächlich um 13.880 … Bevor ich zur Kürschnergasse komme, erlaube ich mir noch eine Anmerkung zum sozialen Wohnbau. Welchen sozialen Mietpreis nimmt denn die Ekazent an für die Berechnung, wie der Verkehrswert in Hinkunft aussehen wird, wenn sie Wohnungen baut, sind das 6 EUR, 7 EUR, 8 EUR, 9 EUR auf den Quadratmeter? 10? Nein, es sind 12,50 EUR/m², heutige Zeit. Das ist deutlich mehr als der Billa, das ist der soziale Wohnbau, den Ekazent auf Basis der Ertragswertberechnungen anbieten wird. Da sind wir dann wieder bei den Bewertungen. Warum kommt da eigentlich nicht mehr heraus, das ist ja verwunderlich? Ja, man nimmt einfach einen Liegenschaftszinssatz - klingt alles immer kompliziert in der Berechnung, jetzt vereinfache ich es -, der ist nichts anderes als ein Diskontierungszinssatz vom Jahresreinertrag. So, und je höher der bei der Barwertberechnung ist, umso weniger zählt ein Jahr in 30 Jahren, 40 Jahren, 50 Jahren. Muss man sich überlegen, wenn der Jahresreinertrag in einem Jahr 100.000 ist und du hast einen Diskontierungszinssatz von 3,5 Prozent, das ist in 70 Jahren nichts mehr. - Mah, der Thomas (sich auf GR Mag. Thomas Reindl beziehend) lacht, da finde ich endlich einen Banker, der das versteht (Heiterkeit bei GR Dr. Markus Wölbitsch, MIM.) - Nein, das ist so schön.- Die gesamten Einnahmen, die diskontiert wurden, sind nach mehr als 20 Jahren da, in den nächsten 60 Jahren nimmst du genauso viel ein wie in den ersten 20.

 

Das ist absurd, liebe Kathi Gaál, über einen Zeitraum von 80 Jahren so einen Bewertungsansatz zu wählen. Und deshalb glaube ich tatsächlich, weil mir das Geld der Stadt Wien nicht egal ist und ich es gleichzeitig wirklich für sinnvoll und für notwendig erachte, dass wir die Gebäude besser nutzen und sinnvoller nutzen, dass wir heute diesen Antrag noch einmal zurückstellen, gemeinsam noch

 

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