Projekt-Ergebnisse - RenoBooster

Service-Entwicklung

Eine wichtige Projektaufgabe im Rahmen von RenoBooster war es, neben der Errichtung der Anlaufstelle beziehungsweise der Hauskunft, auch die anzubietenden Services zu entwickeln. Ziel war es, unabhängige firmen- und produktneutrale Beratungsangebote zu schaffen, die es interessierten Kund*innen ermöglichen, ein umfassendes Bild über notwendige Sanierungsschritte zu erhalten und den Mehrwert zukunftsorientierter Sanierungen zu erkennen. Damit sollen Sanierungsrate und Sanierungsqualität in Wien gesteigert werden.

Zu Projektende hatten sich 4 Beratungsformate bewährt und bilden die Basis, auf der die Hauskunft operiert. Termine dafür können über eine Hotline gebucht werden:

1. Orientierungsberatung

Die Orientierungsberatung startete im Herbst 2020 als erstes Service der Hauskunft. Eigentümer*innen von Eigenheimen, Zinshäusern oder Wohnungen sowie Hausverwaltungen erhalten eine unabhängige Beratung zu den konkreten Sanierungsvorhaben. Ziel ist dabei unter anderem die Erfassung der Rahmenbedingungen, das Aufzeigen verschiedener Sanierungsmöglichkeiten, die Unterstützung beim Entscheidungsfindungsprozess sowie die Information über weitere Beratungsangebote der Hauskunft und der Qualitätsplattform Sanierungspartner.

2. Zukunfts-Check

Mit dem Zukunfts-Check–Eigenheim erhalten Eigentümer*innen fundierte Informationen zu den Themen Wertsicherung, Wohnkomfort und Ökologie. Dabei sind (bei umfassenden Sanierungen) eine Vor-Ort-Besichtigung und eine Potenzialanalyse vorgesehen. Bei der Darstellung von Sanierungsmöglichkeiten werden Gesamtlösungen und ein möglicher Stufenplan priorisiert, um Fehlentscheidungen und damit Fehlinvestitionen zu vermeiden. Interessent*innen erhalten konkrete Maßnahmenempfehlungen und umfassende Informationen zu Qualitätsstandards, Einsparpotenzialen, Förderungen und weitere Unterstützungsangeboten (beispielsweise Qualitätsplattform).

Der Zukunfts-Check–Mehrfamilienhaus gibt Eigentümer*innen von Zinshäusern und Wohnungseigentümergemeinschaften sowie Hausverwaltungen fundierte und unabhängige Informationen zur Entscheidungsfindung. Die Kommunikation läuft bei diesem Angebot soweit wie möglich über die Hausverwaltung als Vertretung einer etwaigen Eigentümer*innen-Gemeinschaft.

3. Gefördertes Sanierungskonzept

Eine sinnhafte, nachhaltige Sanierung eines Wohnhauses will professionell geplant und ausgeführt werden, um nicht ein Flickwerk mit Folgekosten zu werden.

Die Beratung zum geförderten Sanierungskonzept startete mit Inkrafttreten der Novelle zur Sanierungsverordnung 2008 am 1. Mai 2021. Seitdem ist auch die Erstellung eines umfassenden Sanierungskonzeptes für thermisch-energetische Maßnahmen gefördert. Die Förderung richtet sich an Eigentümer*innen von Eigenheimen und Mehrfamilienhäusern. Die Hauskunft bietet hierzu Beratungen an und sichert durch objektive Prüfung die Qualität der Einreichungen.

Hauskunft

Die Hauskunft bietet kostenlose, firmenunabhängige und individuelle Beratungen an. Sie berät Besitzer*innen von Eigenheimen, Zinshäusern, Eigentumswohnungen, aber auch Hausverwalter*innen und Planer*innen, die ihre Immobilie zukunfts- und klimafit machen wollen.

Ziel ist es, das Sanieren so einfach wie möglich zu gestalten und über die einzelnen Aspekte rund ums Sanieren zu informieren. Als zukunftsorientierte Beratungsstelle stehen Themen wie Gebäudesanierung und Dämmung der Gebäudehülle, Haustechnik wie zum Beispiel Heizungstausch und alternative Energieversorgung, Barrierefreiheit und Wohnkomfort, Aus- und Zubau neuer Wohnungen, Gebäudebegrünung sowie Landes- und Bundesförderungen im Fokus.

Die Hauskunft nahm im Oktober 2020 ihren Betrieb auf. Von Oktober 2020 bis Ende Juni 2022 wurden insgesamt 2.562 Beratungen vor den eigentlichen Sanierungsmaßnahmen durchgeführt.

• Rund 50 Prozent der Beratungen betrafen Eigenheime.
• 15 Prozent der Beratungen entfielen auf Zinshäuser.
• 30 Prozent der Beratungen entfielen auf Wohnungseigentumshäuser.
• Der Großteil der Sanierungswilligen entfällt auf Eigentümer*innen (70 Prozent). Der Rest verteilt sich auf Miteigentümer*innen (13 Prozent), Verwalter*innen (6 Prozent), Planer*innen (5 Prozent) und Sonstige (6 Prozent).

Kontakt

• Hauskunft
• E-Mail: beratung@hauskunft-wien.at
• Adresse: 1., Stadiongasse 10
• Hotline: +43 1 40 28 400

Qualitätsplattform

Die "Qualitätsplattform Sanierungspartner Wien" ist eine als Verein organisierte Plattform, die Anbieter*innen von Sanierungsleistungen und Sanierungswillige zusammenbringt. Sie wurde von den RenoBooster-Partnern 17&4 und e7 initiiert und ist eine von der Hauskunft unabhängige Internet-Plattform. Die "Qualitätsplattform Sanierungspartner” ist für Planende und Ausführende im Wohnbausanierungssektor bestimmt, die sich der qualitätsvollen Gebäudesanierung verpflichtet haben. Sie bietet den teilnehmenden Betrieben sowie den potenziellen Auftraggeber*innen eine attraktive Vernetzungsplattform und soll künftig die Suche nach geeigneten Anbietern erleichtern.

Die Qualitätsplattform Sanierungspartner Wien verfolgt 3 wesentliche Ziele:

• Qualitätsvolle Anbieter*innen stellen sich und ihre Projekte vor und finden Kund*innen.
• Sanierungswillige Kund*innen orientieren sich und finden online geeignete Anbieter*innen für ihr Projekt.
• Anbieter*innen tauschen sich untereinander und gewerbeübergreifend aus.

Es wird laufend an der Akquise weiterer Mitglieder gearbeitet, um das Angebot der Qualitätsplattform stetig zu erweitern.

Qualitätsplattform Sanierungspartner

Öffentlichkeitsarbeit

Die Projektfortschritte und Veranstaltungen wurden durch zielgruppenspezifische Medien- und Öffentlichkeitsarbeit verbreitet. Termine und neue Services werden auf der Website Hauskunft veröffentlicht. In der Mediathek sind Presseaktivitäten, Videos und News zu finden.

Ein Newsletter informiert regelmäßig über die Neuerungen. Die Anmeldung ist auf der Website Hauskunft möglich.

Analyse-Ergebnisse

Zur Erfassung und Analyse der relevanten Faktoren für Eigentümer*innen rund um die Sanierung einer Wohnimmobilie wurden Telefonbefragungen und Gruppenworkshops mit privaten Immobilieneigentümer*innen sowie weiteren Stakeholdern durchgeführt. Solche Stakeholder sind zum Beispiel Hausverwaltungen, Bauträger oder Professionist*innen. Besonderes Augenmerk galt der Herausarbeitung der relevanten Motivatoren, Bedürfnisse aber auch etwaiger Hemmnisse bei Sanierungen. Die Ergebnisse halfen dem Projektteam die Situation der Eigentümer*innen und Stakeholder zu verstehen und in der Umsetzung des Hub zu berücksichtigen.

Ergebnisse:

• Bei Sanierungsarbeiten stehen der Wert des Gebäudes und die Kosteneffizienz im Mittelpunkt. Seit einigen Jahren werden weniger Förderungen in Anspruch genommen.
• Verbesserungen der Wärme- oder Energieeffizienz treten als "Mitnahmeeffekt" durch den Einsatz besserer Materialien und Technologien auf.
• Klima- und energierelevante Aspekte sind meist nicht ausschlaggebend, um Sanierungen durchzuführen.
• Sanierungen werden vor allem aus Notwendigkeit durchgeführt, zur Erhöhung des Wohnkomforts und aus wirtschaftlichen Erwartungen zur Wertsteigerung.
• Die größten Hürden bei Sanierungsentscheidungen sind Wissensmängel, persönliche und finanzielle Risiken verbunden mit dem erheblichen Aufwand einer Sanierung.
• Eigentümer*innen von Zinshäusern (gebaut vor 1945, außer Dachgeschoss-Ausbauten) unterliegen dem Richtwertmietzins. Sanierungen von Zinshäusern sind oft hochkomplex. Eine umfassende Sanierung bietet für Eigentümer*innen wenig wirtschaftliche Anreize, da die Investitionen für die Verbesserungen und die eingesparte Energie nicht auf die Mieten umgelegt werden können.
• In der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann die Entscheidung zur Gebäudesanierung oft sehr schwierig und langwierig sein. Hausverwaltungen fungieren hier als Initiator*innen, Koordinator*innen und Multiplikator*innen.

Internationale Erfahrungen

Im Rahmen einer Studienreise im November 2019 erfolgte ein Erfahrungsaustausch mit erfolgreichen Projekten in ausgewählten EU-Mitgliedsstaaten, die eine Anlaufstelle für Sanierungsinteresse geschaffen haben. Insgesamt konnten in Europa 16 verschiedene Trägerorganisationen mit einem oder mehreren "One-Stop-Shops" identifiziert werden.

Die angebotenen Leistungen der verschiedenen Trägerorganisationen sind sehr vielfältig und reichen von Einzelmaßnahmen zur Bewusstseinsbildung generell und unabhängiger Beratung für Energiesparmaßnahmen bis zu Paketlösungen. Die Wiener Projektpartner*innen von RenoBooster besuchten 3 verschiedene Projekte in Brüssel, Antwerpen und Paris.

Verschiedene Aspekte waren Teil des Austausches:

• Wer sind die Zielgruppen dieser Beratungsstelle?
• Welche Dienstleistungen bieten sie an?
• Wie wird die Beratungsstelle finanziert?
• Wer sind die beteiligten Partner*innen?
• Welche Finanzierungsmodelle können sie ihren Kund*innen anbieten?
• Welche Marketing- und Kommunikationsstrategien werden angewendet?

Die Erkenntnisse helfen dem RenoBooster-Projektteam, eine Stelle aufzubauen, die auf die Situation in Wien abgestimmt ist.

Besucht wurden folgende europäische Projekte:

• In Antwerpen ist das Projekt "ACE Retrofitting Antwerp" seit 2016 darauf spezialisiert, Renovierungen von privaten Wohngebäuden (Ein- und Mehrfamilienhäuser) voranzutreiben.
• Homegrade ist eine unabhängige Sanierungsberatung der Region Brüssel-Hauptstadt für Sanierung, Energielösungen, Denkmalschutz bei Renovierung und Ähnliches. Es richtet sich an alle Haushalte, MieterInnen sowie EigenheimbesitzerInnen, die die Qualität ihrer Wohnungen verbessern wollen.
• In Paris ist Île de France Enérgies ein innovatives Instrument zur energetischen Sanierung von Wohngebäuden.

Vorläufige Schlussfolgerungen der Analyse der Zielgruppen, der Entwicklung von Dienstleistungen und des internationalen Austausches sind:

• Die angebotenen Dienstleistungen sollen auf die verschiedenen Bedürfnisse der Zielgruppen zugeschnitten werden.
• Viele internationale Hubs haben sich auf die Anfangsphase (Planung, Entscheidungsfindung, Finanzierungssuche et cetera) einer Sanierung fokussiert, da die Abdeckung des kompletten Sanierungsprozesses den Zeitrahmen des Projektes weit übersteigen würde.
• Die Wiener Testphase ab Herbst 2020 soll sich deshalb auf die Anfangsphase der Sanierungsplanung konzentrieren, da besonders dort Unterstützung gebraucht wird.
• Ein Qualitätsnetzwerk soll geschaffen werden, das einen Überblick über Professionst*innen gibt, die sich zu bestimmten Qualitätsstandards bekennen.
• Hierzu sollten Partnerschaften mit Organisationen aus dem Immobiliensektor, der Handelskammer und Finanzierungsinstitutionen aufgebaut werden.
• Der "Hub" soll gleichzeitig eine Wissensdrehscheibe sein, in dem objektiv über die neuesten Entwicklungen und Innovationen informiert wird.

Analyse bestehender Förderinstrumente

Die Förderinstrumente zur Wohnbausanierung stellen ein zentrales Instrumentarium zur Verbesserung der Wohnqualität und für den Klimaschutz dar.

Im Zuge des RenoBooster-Projekts wurden die vorhandenen Förderungen gesichtet und aufbereitet. Die Förderinstrumente sind getrennt für Sanierungsvorhaben in Eigenheimen und Mehrfamilienhäusern und Wohnungen aufgelistet und sind nachfolgenden Kategorien gegliedert:

• Umfassende Sanierung und energetische Sanierung von Einzelbauteilen
• Nachverdichtung (Dachgeschoßausbau)
• Erhaltungsarbeiten und Maßnahmen zur Erhöhung des Wohnkomforts
• Haustechnik und Energieeffizienz
• Begrünung

Eine "Förderlandkarte" wurde erarbeitet, die eine Übersicht über die vorhandenen Förderungen der Stadt Wien im Bereich "Klimaschutz" und "Anpassung an den Klimawandel" gibt.

Ein Online-Förderportal wurde eingerichtet, um rasch, über entsprechende Filterfunktionen, Informationen zu relevanten Fördermöglichkeiten und den zuständigen Vergabestellen zu erhalten.

Förderportal - Hauskunft

Rechtliche Rahmenbedingungen

Rechtliche Rahmenbedingungen werden immer wieder als eine der wesentlichen Hürden bei der Durchführung von Sanierungen genannt. Obwohl Wien eine jahrzehntelange Tradition der "Sanften Stadterneuerung" und finanziellen Förderung von Sanierungen verfolgt, bestehen bei der konkreten Umsetzung klimapolitischer Maßnahmen bei Mietobjekten und Wohnungseigentumsobjekten, aufgrund der komplexen Rechtslage und Judikatur, weiterhin eine Reihe rechtlicher und finanzieller Herausforderungen. RenoBooster hat sich diesen Fragenstellungen intensiv gewidmet und entsprechend Rechtsgutachten eingeholt.

In der Systematik der Richtwertmietzinsbildung sind klimaschonende Verbesserungen in haustechnische Anlagen oder in die Energieeffizienz des Gebäudes im Zuschlagssystem nur unzulänglich abbildbar. Insbesondere im mietzinsregulierten Bereich mangelt es an Anreizen, in energieeffiziente, ressourcenschonende und klimafreundliche Anlagentechnik zu investieren.

Sanierung und Dekarbonisierung im Mietrecht

Wien ist eine Stadt der Mieter*innen. Von 925.000 Hauptwohnsitzen in Wien werden 76 Prozent von Mieter*innen bewohnt. 300.000 Miethaushalte werden am privaten Mietwohnungsmarkt versorgt. Der überwiegende Teil der privaten Mietwohnungen (212.000) befindet sich in Altbauten, also in Gebäuden, die noch vor Ende des 2. Weltkriegs errichtet wurden. Mietobjekte in diesen Gebäuden unterliegen weitgehend dem Mietrechtsgesetz (MRG).

Der Großteil der Wiener Zinshäuser wird mit dezentralen Gasetagenheizungen wärmeversorgt. Nach den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes sind Vermieter*innen für die Erhaltung von zentralen Wärmeversorgungsanlagen als auch von dezentralen Heizungen in den Mietgegenständen zuständig, sofern diese mitvermietet sind.

Die forcierte Umrüstung auf erneuerbare Energieanlagen stellt im Bereich des Anwendungsbereiches des Mietrechtsgesetzes – sofern nicht öffentlich-rechtlich angeordnet - besondere Herausforderungen dar. Während ein Mieter bei der Umrüstung einer zentralen Wärmeversorgungsanlage kein Mitspracherecht hat, muss ein Mieter im Inneren einer Wohnung die Umstellung auf eine klimafreundliche Heizung nur dann dulden, wenn die Maßnahme als Erhaltungsarbeit einzustufen ist. Nach geltendem Recht besteht im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes keine Verpflichtung des Mieters, den Austausch des Heizungssystems in seiner Wohnung zu dulden. Ein Mieter kann also einen Heizungstausch in seiner Wohnung auch grundlos verweigern. Die Kosten für Energieeffizienzmaßnahmen am Gebäude oder für einen vom Vermieter veranlassten oder möglicherweise künftig kraft öffentlich-rechtlicher Verpflichtung vorgenommenen Heizungstausch, können nach geltender Rechtslage nicht dem Mieter angelastet werden.

Um qualitativ nachhaltige Sanierungen anzukurbeln sind Finanzierungsmodelle gefragt, die auch für Gebäudeeigentümer*innen Anreiz bieten, in ressourcenschonende aufeinander abgestimmte Haustechnikkonzepte zu investieren.

Sanierung und Dekarbonisierung im Wohnungseigentum

Wohnungseigentum ist gekennzeichnet durch anteiliges Miteigentum an einer Liegenschaft mit einem ausschließlichen Nutzungsrecht an einem Wohnungseigentumsobjekt. Wohnungseigentümer*innen sind immer auch Miteigentümer*innen der Liegenschaft, woraus sich auch die Verantwortung für allgemeine Teile der Liegenschaft ableitet. Für die Außenhaut, wie das Dach, die Fenster, Fassade, Kamine, Versorgungsleitungen, Stiegenhaus, eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage, Aufzug et cetera ist die Eigentümergemeinschaft zuständig und alle Eigentümer*innen haben hierfür anteilig die Kosten zu tragen. Entscheidungen über die Erhaltung und Verbesserung allgemeiner Teile müssen im Wohnungseigentum mehrheitlich getroffen werden. Dabei müssen viele Interessen unter einen Hut gebracht werden.

Änderungen durch die aktuelle WEG Novelle 2022

Die Wohnungseigentumsgesetz (WEG)-Novelle 2022 kann als erster Schritt betrachtet werden, Erleichterungen für die Umsetzung klimapolitischer Maßnahmen anzustoßen. Mit den aktuellen Maßnahmen sollte zum einen das Änderungsrecht einzelner Wohnungseigentümer*innen gelockert werden. Erleichtert wurde sowohl der nachträgliche Einbau von E-Ladeeinrichtungen wie auch für andere klimarelevante Änderungen, wie etwa der Einbau von Solaranlagen oder Photovoltaikanlagen an Reihen- bzw. Einzelhäusern oder Beschattungsvorrichtungen.

Ab 1. Juli 2022 ist die Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentumsanteile kein unbedingtes Beschlusserfordernis mehr. Dieser kommt auch dann zustande, wenn er mit einer qualifizierten Mehrheit von zwei Drittel der abgegebenen Stimmen - berechnet nach den Miteigentumsanteilen - gefasst wird, und diese Zweidrittelmehrheit zumindest ein Drittel aller Miteigentumsanteile erreicht. Mit dem Abstellen der Mehrheitsermittlung auf die abgegebenen Stimmen werden die Chancen erhöht, einen Mehrheitsbeschluss zustande zu bringen, weil es den Einfluss der passiv verhalten- den Wohnungseigentümer*innen reduziert.

Die WEG-Novelle kann als erster Schritt zu weiteren wohnrechtlichen Initiativen des Gesetzgebers in Sachen Klimaschutz verstanden werden. Vor allem wenn es um die "Dekarbonisierung" des Gebäudebestands geht, sind weitere rechtliche Anpassungen in den miet- und wohnungseigentumsrechtlichen Materiengesetzen erforderlich.

Finanzierung

In den meisten Fällen basiert die Umsetzung einer umfassenden Gebäudesanierung oder einer Heizungsumstellung auf mehreren Finanzierungsquellen, wobei Eigenmittel, Förderungen und Bankdarlehen die wesentlichen Säulen darstellen. Darüber hinaus spielt das Energieliefercontracting gerade bei der Umstellung von Öl oder Gas auf ein klimafreundliches Heizsystem eine zunehmend wichtigere Rolle.

RenoBooster hat sich mit Finanzierungslösungen auseinandergesetzt und Beiträge zur Information und Vernetzung der Stakeholder sowie zur Verbesserung der Finanzierungsbasis für Gebäudesanierungen geleistet.

Im Rahmen der letzten Novelle der Wiener Wohnbauförderung wurden die Sanierungsförderung und die Förderungen für Heizungstausch angepasst sowie erstmals die Möglichkeit zur Förderung von Sanierungskonzepten eingeführt:

Sanierungskonzept (320 KB PDF)

Im Austausch mit Banken wurden deren aktuelle Angebote für die Finanzierung von Gebäudesanierungen und Heizungstausch gescreent (unter anderem langfristige Bankdarlehen über die Europäische Investitionsbank mit Fixzinsen, beispielsweise Erste Bank Green Housing) und eine mögliche Zusammenarbeit mit der Hauskunft für die Kund*innenen-Ansprache erörtert.

Zum Thema Neue Geschäftsmodelle für klimaneutrale Energieversorgung wurden 2 Veranstaltungen mit mehr als 100 Teilnehmer*innen abgehalten, bei der Contracting-Lösungen für die Umstellung auf klimaneutrale Heizungssysteme anhand konkreter umgesetzter Beispiele vorgestellt wurden.