Zeichensprache: Bebauungsplan

Von den Fluchtlinien zu den Bauklassen

In den Bebauungsplänen wird festgelegt, ob beziehungsweise in welcher Weise die von den Flächenwidmungsplänen erfassten Grundflächen in Zukunft bebaut werden dürfen. Bestehende und bewilligte Bauten sind von neuen Bebauungsbestimmungen erst dann betroffen, wenn wesentliche Änderungen am Bestand vorgenommen werden sollen.

Nach § 5 der Bauordnung für Wien müssen Bebauungspläne neben der Darstellung der Flächenwidmung folgende Inhalte aufweisen:

• Fluchtlinien
• Bauklassen
• Bauweisen
• Höhenlage und Querschnitt von Verkehrsflächen

Fluchtlinien

Eine Fluchtlinie bildet die Abgrenzung von öffentlichen Verkehrsflächen oder die Grenze zwischen Gebieten mit verschiedenen Flächenwidmungen beziehungsweise Bebauungsbestimmungen. Die wichtigsten Fluchtlinien sind:

• Baulinien
• Baufluchtlinien
• Straßenfluchtlinien

Bauklassen

Die Bauklassen geben den Rahmen vor, in dem sich die zulässige Gebäudehöhe im Wohngebiet und im gemischten Baugebiet bewegen darf. Die Gebäudehöhe wird zwischen der Schnittlinie der Außenwand mit der Dachoberfläche und dem angrenzenden Gelände gemessen.

Von den Bauweisen zu den Schutzzonen

Die Bauweisen regeln in Zusammenhang mit den Fluchtlinien, wie die Gebäude auf den Grundstücken angeordnet werden müssen. Im Bebauungsplan können unter anderem folgende Bauweisen festgesetzt werden:

Zeichen	Erklärung
	offene Bauweise
	gekuppelte Bauweise
	geschlossene Bauweise

Darüber hinaus können nach § 5, Absatz 4 der Bauordnung für Wien zusätzliche Bebauungsbestimmungen festgelegt werden. Die häufigsten sind:

Zeichen	Erklärung
	Beschränkung der bebaubaren Fläche eines Bauplatzes
	Beschränkung der Gebäudehöhe
	Einkaufszentren dürfen nur auf den dafür ausgewiesenen Flächen errichtet werden.
	Grundflächen für öffentliche Zwecke; Hier ist eine Enteignung möglich.
	Strukturen sind als Alternativen zur Festsetzung von Bauklassen und Bauweisen zu sehen, zum Beispiel für Verkehrsknotenpunkte, Schulzentren und ähnliches.
	Gärtnerisch zu gestaltende Grundstücksflächen
	Besondere Bestimmungen sind im Allgemeinen Festlegungen, die im Textteil des Bebauungsplanes genau erklärt sind.

Erhaltungswürdige Gebiete können zur Schutzzone erklärt werden: Schutzzonenmodell Wien.