Überprüfung des Hauptmietzinses nach einer Unternehmensveräußerung, Unternehmensverpachtung oder wesentlichen Änderungen der Einflussmöglichkeit in einer Mietergesellschaft - Antrag

Allgemeine Informationen

Das Verfahren auf Überprüfung des Hauptmietzinses nach einer Unternehmensveräußerung, Unternehmensverpachtung oder wesentlichen Änderungen der Einflussmöglichkeit in einer Mietergesellschaft kann auf Antrag bei der Schlichtungsstelle eingeleitet werden.

Datenschutz

Informationen zum Datenschutz und zu Ihren Rechten als betroffene Person finden Sie unter: Datenschutzrechtliche Information

Voraussetzungen

Nach der Bestimmung des § 12 a MRG sind UnternehmerInnen berechtigt, ohne Zustimmung der VermieterInnen ihr in einem Mietobjekt betriebenes Unternehmen zu veräußern oder zu verpachten. Im Gegenzug dazu sind die VermieterInnen berechtigt, ab der Wirksamkeit der Veräußerung den neuen EigentümerInnen gegenüber und ab der Wirksamkeit der Verpachtung dem Verpächter gegenüber den vereinbarten Hauptmietzins auf den zu diesem Zeitpunkt angemessenen Betrag anzuheben. Ebenso kann im Falle dessen, dass eine Gesellschaft Hauptmieterin ist und innerhalb der Gesellschaft eine wesentliche Änderung der Einflussmöglichkeit erfolgt ist (z. B. eine Veräußerung der Anteilsmehrheit), der Hauptmietzins ab Wirksamkeit der Änderung angehoben werden. Die UnternehmerInnen und die ErwerberInnen müssen den VermieterInnen die Änderungen (Veräußerung, Verpachtung gesellschaftsrechtliche Änderung) anzeigen. Die VermieterInnen haben sechs Monate ab Einlangen der Anzeige Zeit, den Hauptmietzins rückwirkend anzuheben.

Der Vermieter kann die Anhebung des Hauptmietzinses bis spätestens sechs Monate nach Anzeige der Unternehmensveräußerung verlangen.

In einem Verfahren kann nach erfolgter Erhöhung des Hauptmietzinses geprüft werden, ob die Voraussetzungen für eine Anhebung vorliegen beziehungsweise ob die Höhe auf die der Hauptmietzins angehoben wurde gesetzmäßig ist.

Darüber hinaus besteht für die HauptmieterInnen, die beabsichtigen ihr Unternehmen zu veräußern oder zu verpachten, die Möglichkeit in einem Verfahren die Höhe auf die der Hauptmietzins nach der Veräußerung oder Verpachtung angehoben werden kann, bestimmen zu lassen.

Fristen und Termine

Seit der Mietrechtsnovelle 2006 muss bei Mietzinsanhebungen, die nach dem 30. September 2006 erfolgt sind, ein verfahrenseinleitender Antrag bei unbefristeten Mietverhältnissen binnen 3 Jahren ab der Anhebung (dass ist der Tag, an dem das Anhebungsbegehren des Vermieters dem Mieter zugegangen ist) bei der Schlichtungsstelle eingebracht werden. Bei befristeten Mietverträgen muss der Antrag spätestens 6 Monate nach Beendigung des befristeten Mietverhältnisses bzw. nach dessen Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis gestellt werden.

Bei Mietzinsanhebungen, die bis zum 30. September 2006 erfolgt sind, beginnt die oben ausgeführte Frist zur Antragstellung mit 1. Oktober 2006 zu laufen.

Nach Ablauf dieser Frist ist eine Überprüfung des angehobenen Hauptmietzinses auf seine gesetzliche Zulässigkeit hin nicht mehr möglich und somit dieser Hauptmietzins auch nicht mehr bekämpfbar.

Zuständige Stelle

Schlichtungsstelle (MA 50)
19., Muthgasse 62
Telefon: +43 1 4000-74498

Dezernat I - Mietrechtsgesetz
E-Mail: ks@ma50.wien.gv.at

Geschäftszeiten:
Montag bis Donnerstag, 7.30 bis 15.30 Uhr, Freitag bis 13 Uhr

Erforderliche Unterlagen

Der formlose Antrag muss eigenhändig unterschrieben werden und sollte enthalten:

• Name und Anschrift der AntragstellerInnen: Zur Antragstellung sind die MieterInnen, denen der erhöhte Hauptmietzins zur Vorschreibung gelangt, berechtigt. Dies sind im Fall der Unternehmensveräußerung die ErwerberInnen des Unternehmens, im Fall der Verpachtung die VerpächterInnen und im Fall der gesellschaftsrechtlichen Änderung die Gesellschaft. Soll der Hauptmietzins für beabsichtigte Veräußerungen oder Verpachtungen bestimmt werden, so sind die HauptmieterInnen, die ihr Unternehmen veräußern oder verpachten wollen, zur Antragstellung berechtigt.
• Name und Anschrift der AntragsgegnerInnen: AntragsgegnerInnen sind die VermieterInnen (HauseigentümerInnen).

Inhalt des Antrags

• Nach erfolgter Erhöhung des Hauptmietzinses: Der Antrag muss in einem Sachverhalt wiedergeben, dass der vereinbarte Hauptmietzins angehoben wurde und wann dieses Anhebungsbegehren zugegangen ist sowie den Betrag des Hauptmietzinses der anstelle des vereinbarten Hauptmietzinses zur Vorschreibung kommt, enthalten. Es muss weiters angegeben werden, aus welchem Anlassfall heraus die Erhöhung begehrt wurde (Unternehmensveräußerung, Verpachtung oder Änderung der Einflussmöglichkeit in der Mietergesellschaft) und ab welchem Mietzinstermin die Erhöhung erfolgt ist. Der Antrag muss samt Begründung erkennen lassen ob die Erhöhungsberechtigung als solche bestritten wird oder ob nur die Höhe des neuen Hauptmietzinses als nicht angemessen im Sinne des Mietrechtsgesetzes bestritten wird. Soll den VermieterInnen auch die Rückerstattung von zuviel bezahlten Beträgen samt gesetzlichen Zinsen aufgetragen werden, muss dies ausdrücklich beantragt werden.
• Bei beabsichtigter Veräußerung oder Verpachtung: Der Antrag muss erkennen lassen, dass die HauptmieterInnen der Geschäftsräumlichkeit beabsichtigen, ihr darin betriebenes Unternehmen zu veräußern oder zu verpachten. Es muss der Antrag gestellt werden, den gesetzlich zulässigen Hauptmietzins auf den die VermieterInnen im Falle der Veräußerung oder Verpachtung anheben dürfen, festzustellen.

Beilagen zum Antrag

• Kopie des Mietvertrags
• Falls sich die AntragstellerInnen vertreten lassen: Vollmacht der VertreterInnen (ausgenommen: RechtsanwältInnen, NotarInnen, ImmobilienmaklerInnen, ImmobilienverwalterInnen oder WirtschaftstreuhänderInnen, wenn sie sich auf eine erteilte Vollmacht berufen.)

Im Zuge des Verfahrens kann die Vorlage von weiteren Dokumenten erforderlich sein.

Fehlen in dem Antrag Angaben und Dokumente erfolgt eine Aufforderung der Behörde, diese nachzureichen. Wird dieser Aufforderung nicht entsprochen, muss damit gerechnet werden, dass der Antrag zurückgewiesen wird.

Kosten und Zahlung

Die Antragstellung sowie das weitere Verfahren ist kostenlos.

Zusätzliche Informationen

Diese Informationen können nur eine Hilfe bei der Antragseinbringung sein, eine juristische Beratung jedoch nicht ersetzen.

Rechtliche Grundlage: Mietrechtsgesetz - MRG: § 12a