Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben - Antrag

Allgemeine Informationen

Das Verfahren auf Überprüfung der Zulässigkeit verrechneter Betriebskosten kann auf Antrag bei der Schlichtungsstelle eingeleitet werden.

Datenschutz

Informationen zum Datenschutz und zu Ihren Rechten als betroffene Person finden Sie unter: Datenschutzrechtliche Information

Voraussetzungen

Im Verfahren muss beachtet werden, dass zulässige Betriebskosten im Betriebskostenkatalog der §§ 21 - 23 MRG taxativ angeführt sind bzw. in weiterführenden Entscheidungen zu Einzelpositionen aus der ständigen Rechtsprechung der Gerichte bestimmt werden.

Als Betriebskosten gelten die vom Vermieter aufgewendeten Kosten für:

• Die Versorgung des Hauses mit Wasser aus einer öffentlichen Wasserleitung (Wassergebühren und Kosten, die durch die nach den Lieferbedingungen gebotenen Überprüfungen der Wasserleitungen erwachsen) oder die Erhaltung der bestehenden Wasserversorgung aus einem Hausbrunnen oder einer nicht öffentlichen Wasserleitung.
• Die Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung im Sinn des § 17 Abs. 1a MRG.
• Die auf Grund der Kehrordnung regelmäßig durchzuführende Rauchfangkehrung, die Kanalräumung, die Unratabfuhr und die Schädlingsbekämpfung.
• Die entsprechende Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile des Hauses, erforderlichenfalls auch des Hofraums und des Durchgangs zu einem Hinterhaus.
• Die angemessene Versicherung des Hauses gegen Brandschaden (Feuerversicherung), sofern und soweit die Versicherungssumme dem Betrag entspricht, der im Schadenfall zur Wiederherstellung ausreicht; bestehen für solche Versicherungen besondere Versicherungsbedingungen, die im Schadenfall den Einwand der Unterversicherung des Versicherers ausschließen, so sind die entsprechend solchen Versicherungsbedingungen ermittelten Versicherungswerte als angemessen anzusehen.
• Die angemessene Versicherung des Hauses gegen die gesetzliche Haftpflicht des Hauseigentümers (Haftpflichtversicherung) und gegen Leitungswasserschäden einschließlich Korrosionsschäden.
• Die angemessene Versicherung des Hauses gegen andere Schäden, wie besonders gegen Glasbruch hinsichtlich der Verglasung der der allgemeinen Benützung dienenden Räume des Hauses einschließlich aller Außenfenster oder gegen Sturmschäden, wenn und soweit die Mehrheit der HauptmieterInnen - diese berechnet nach der Anzahl der vermieteten Mietgegenstände - des Hauses dem Abschluss, der Erneuerung oder der Änderung des Versicherungsvertrags zugestimmt haben.
• Die im § 22 MRG bestimmten Auslagen für die Verwaltung.
• Die im § 23 MRG bestimmten angemessenen Aufwendungen für die Hausbetreuung.
• Die für die Liegenschaft zu entrichtenden laufenden öffentlichen Abgaben, mit Ausnahme solcher, die nach landesgesetzlichen Bestimmungen auf die MieterInnen nicht überwälzt werden dürfen.

Einzel- oder Pauschalverrechnung der Betriebskosten:

Bei der Verrechnung der Betriebskosten ist entweder eine Einzel- oder eine Pauschalverrechnung durch die VermieterInnen möglich. In der Praxis erfolgt die Verrechnung der Betriebskosten überwiegend in Form der Jahrespauschalverrechnung. Bei der Jahrespauschalverrechnung der Betriebskosten dürfen die VermieterInnen zur Deckung der im Lauf eines Kalenderjahres fällig werdenden Betriebskosten und öffentlichen Abgaben zu jedem Zinstermin einen gleichbleibenden Teilbetrag zur Anrechnung bringen (Jahrespauschalverrechnung), der vom Gesamtbetrag der Betriebskosten und der öffentlichen Abgaben des vorausgegangenen Kalenderjahres zu errechnen ist und im Fall einer zwischenzeitlichen Erhöhung von Betriebskosten oder den öffentlichen Abgaben um höchstens zehn Prozent überschritten werden darf.

Zeitraum für die Geltendmachung der Betriebskosten durch die VermieterInnen (Fälligkeit der Betriebskosten):

Bei der Jahrespauschalverrechnung hat die Betriebskostenabrechnung alle im Kalenderjahr den VermieterInnen gegenüber fällig gewordenen Betriebskosten zu enthalten.

Abrechnungspflicht der VermieterInnen:

Die VermieterInnen müssen die im Lauf des Kalenderjahres fällig gewordenen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben spätestens zum 30. Juni des folgenden Kalenderjahres abrechnen. Sie müssen die Abrechnung an einer geeigneten Stelle im Haus zur Einsicht durch die HauptmieterInnen auflegen und den HauptmieterInnen in geeigneter Weise Einsicht in die Belege - bei Belegen auf Datenträgern Einsicht in Ausdrucke der Belege - gewähren. Auf Verlangen der HauptmieterInnen müssen von der Abrechnung und (oder) den Belegen auf ihre Kosten Abschriften (Ablichtungen, weitere Ausdrucke) angefertigt werden.

Überschuss (Betriebskosten-Guthaben) bzw. Fehlbetrag (Betriebskosten-Nachzahlung) nach Legung der Betriebskosten-Abrechnung durch die VermieterInnen

Ergibt sich aus der Abrechnung ein Überschuss zugunsten der HauptmieterInnen, so muss der Überschussbetrag zum übernächsten Zinstermin nach erfolgter Legung der Betriebskosten-Abrechnung zurückerstattet werden. Ergibt sich aus der Abrechnung ein Fehlbetrag zu Lasten der HauptmieterInnen, so müssen die HauptmieterInnen den Fehlbetrag zum übernächsten Zinstermin entrichten. Es muss beachtet werden, dass die Rückforderung eines Betriebskosten-Guthabens im Rahmen des Außerstreitverfahrens vor der Schlichtungsstelle nicht möglich ist, sondern im streitigen Verfahren durch Klage vor dem zuständigen Bezirksgericht erfolgen muss.

Berichtigung einer bereits durch die VermieterInnen gelegten Betriebskosten-Abrechnung:

Die VermieterInnen haben bei einer Jahrespauschalverrechnung der Betriebskosten das Recht innerhalb einer Frist von 12 Monaten ab Ablauf des Verrechnungsjahres die gelegte Betriebskosten-Abrechnung zu korrigieren oder zu ergänzen.

Präklusionsfrist für die Geltendmachung von Betriebskosten durch die VermieterInnen:

Die VermieterInnen können Betriebskosten nur innerhalb eines Jahres ab deren Fälligkeit gegenüber den MieterInnen verrechnen. Nach Ablauf dieser Einjahresfrist ist eine Vorschreibung an die MieterInnen nicht mehr möglich.

Fristen und Termine

Einen sich aus der Jahresabrechnung ergebenden Passivsaldo haben die MieterInnen zu dem dem Beginn der Auflage folgenden 2. Zinstermin zu entrichten. Erst zu diesem Zeitpunkt beginnt die 3-jährige Verjährungsfrist des § 27 Abs. 3 für die Rückforderung von Betriebskosten.

Zuständige Stelle

Schlichtungsstelle (MA 50)
19., Muthgasse 62
Telefon: +43 1 4000-74498

Dezernat I - Mietrechtsgesetz
E-Mail: ks@ma50.wien.gv.at

Geschäftszeiten:
Montag bis Donnerstag, 7.30 bis 15.30 Uhr, Freitag bis 13 Uhr

Erforderliche Unterlagen

Der formlose Antrag muss eigenhändig unterschrieben werden und sollte enthalten:

• Name und Anschrift der AntragstellerInnen: Zur Antragstellung sind die HauptmieterInnen oder VermieterInnen berechtigt.
• Name und Anschrift der AntragsgegnerInnen: AntragsgegnerInnen sind grundsätzlich alle EigentümerInnen (des Hauses) bzw. die Eigentümergemeinschaft für AltmieterInnen im Wohnungseigentumshaus. (Auskünfte dazu erteilen die zuständigen ReferentInnen der Schlichtungsstelle.)
• Bei Antragstellung durch die VermieterInnen: sämtliche HauptmieterInnen
• Name und Anschrift der Hausverwaltung

Inhalt des Antrags

• Im Antrag muss behauptet (und im weiteren Verfahren bewiesen) werden, dass die Vorschreibung der Betriebskosten gesetzlich nicht zulässig ist.
• Weiters muss (bei Mieteranträgen auch unter Angabe des Wohnobjektes - Adresse, Nummer des Mietgegenstandes) bekannt gegeben werden:
  • seit wann die Hauptmietrechte bestehen,
  • welche Betriebskosten-Jahresabrechnung bestritten wird,
  • welche Betriebskosten detailliert mit Angabe der Höhe des vorgeschriebenen Betrages (exklusive Umsatzsteuer) entweder dem Grunde nach (verrechnete Ausgabe ist keine verrechenbare Betriebskosten-Position) oder der Höhe nach (Betriebskosten-Position ist zwar an sich zulässig, aber überhöht) bestritten werden (mit kurzer Begründung).
• Außerdem muss die Richtigkeit der Abrechnungssalden (Negativ- oder Positivsaldo) und der daraus resultierenden Vorschreibung der Betriebskosten bestritten werden bzw. begehrt werden, die Überschreitungsbeträge festzustellen und den Antragsgegner zur Rückzahlung der festgestellten Überschreitungsbeträge samt vier Prozent gesetzlicher Zinsen zu verpflichten.

Beilagen zum Antrag bei Antragstellung durch die HauptmieterInnen

• Kopie der Abrechnung über die Betriebskosten des jeweiligen Jahres
• Kopie des Mietvertrages
• Angaben mit wem und wann der Mietvertrag geschlossen wurde (falls kein schriftlicher Mietvertrag vorhanden ist)

Beilagen zum Antrag bei Antragstellung durch die VermieterInnen

• Kopie der MieterInnenliste/Bekanntgabe der Bestandseinheiten (gegliedert in Wohnungen plus Geschäftslokale)

Fehlen in dem Antrag Angaben und Dokumente erfolgt eine Aufforderung der Behörde, diese nachzureichen. Wird dieser Aufforderung nicht entsprochen, muss damit gerechnet werden, dass der Antrag zurückgewiesen wird.

Kosten und Zahlung

Die Antragstellung sowie das weitere Verfahren ist kostenlos.

Zusätzliche Informationen

Diese Informationen können nur eine Hilfe bei der Antragseinbringung sein, eine juristische Beratung jedoch nicht ersetzen.

Rechtliche Grundlage: Mietrechtsgesetz - MRG: § 21