Erhöhung der Hauptmietzinse - Unterlagen für eine Zwischenentscheidung gemäß § 18a MRG (sogenanntes Grundsatzverfahren)

Bei einer Zwischenentscheidung gemäß § 18a MRG handelt es sich um die Feststellung der Notwendigkeit einer Hauptmietzinserhöhung dem Grunde nach und (sofern zusätzlich beantragt) um die Bewilligung zur Einhebung vorläufig erhöhter Hauptmietzinse. Eine solche Entscheidung stellt eine Zwischenerledigung des eigentlichen Erhöhungsantrages dar und kann nicht als selbstständiges Begehren geltend gemacht werden.

In dieser Zwischenerledigung wird über die Notwendigkeit der beantragten Erhaltungsarbeiten sowie über die Voraussetzungen zur Berücksichtigung etwaig beantragter geförderter sonstiger Sanierungsmaßnahmen (Verbesserungsarbeiten) endgültig abgesprochen und diese Arbeiten bewilligt. Ebenso endgültig festgesetzt wird der Zeitraum, innerhalb dessen die Kosten der bewilligten Arbeiten durch die Einhebung erhöhter Hauptmietzinse refinanziert werden sollen. Dieser Zeitraum beträgt maximal 10 Jahre. Die Kategorien und die Nutzflächen der Mietobjekte sowie der Saldo der Hauptmietzinsabrechnung der letzten 10 vollen Kalenderjahre können vorläufig angenommen werden und diesbezügliche Bestreitungen können bis zur Durchführung der Endabrechnung geklärt werden. Die Berechnung des vorläufig erhöhten Hauptmietzinses erfolgt auf der Basis des festgesetzten Zeitraumes zur Refinanzierung der Arbeitskosten. Die Bewilligung zur Einhebung des vorläufig erhöhten Hauptmietzinses ist abhängig vom Baudurchführungszeitraum und wird zunächst auf 2 bis 3 Jahre ausgesprochen. Dieser Zeitraum kann bei einem begründeten Antrag auch verlängert werden.

Folgende Unterlagen werden für alle Verfahren benötigt

• Antrag mit Nennung der Antragsteller*innen (Hauseigentümer*innen, Vermieter*innen) und Antragsgegner*innen (sämtliche Hauptmieter*innen des Hauses beziehungsweise Hauptmieter*innen eines Wohnungseigentumsobjektes); bei mehr als 6 Antragsgegner*innen reicht die Benennung "alle Hauptmieter*innen des Hauses" im Antrag aus - die namentliche Nennung kann in einem Verzeichnis als Anhang erfolgen
• Im Falle des Einschreitens einer Vertreterin oder eines Vertreters auf Antragsteller*innen-Seite Vorlage der Vollmacht beziehungsweise der Vollmachten der Liegenschaftseigentümer*innen (ausgenommen anwaltliche Vertretung)
• Eine Aufstellung, welche alle vermieteten Objekte, alle von den Eigentümer*innen selbst genutzten Objekte, alle selbst genutzten Wohnungseigentumsobjekte sowie alle leerstehenden Objekte umfasst (2-fach plus Anzahl der Stiegen im Falle der Einreichung auf nicht elektronischem Weg)
  Diese Aufstellung hat darüber hinaus noch zusätzlich folgende Angaben zu beinhalten:
  • Anführung von Stiege und Top-Nummer des jeweiligen Objekts
  • jeweilige Widmung (Wohnung, Geschäftsräumlichkeit, Wohnungseigentumsobjekt)
  • jeweilige Nutzfläche der Objekte
  • jeweilige Ausstattungskategorie der Objekte (bei vermieteten Wohnungen: jene zum Zeitpunkt der Vermietung; bei leerstehenden Wohnungen: jene zum Zeitpunkt der Antragseinbringung; bei den von den Wohnungseigentümer*innen selbst genutzten Wohnungen: jene zum Zeitpunkt des Erwerbes durch diese)
  • den zum Zeitpunkt der Antragstellung für jedes vermietete Objekt tatsächlich zu entrichtenden monatlichen Hauptmietzins; bei Selbstnutzung oder Vermietung eines als Wohnung gewidmeten Wohnungseigentumsobjekts durch die Wohnungseigentümerin beziehungsweise den Wohnungseigentümer, den Kategoriemietzins gemäß § 15a Abs. 3 MRG, bei einem als Geschäftslokal gewidmeten Wohnungseigentumsobjekts den Richtwert für die Wohnungsausstattungskategorie A, sofern dieser höher ist als der angemessene Hauptmietzins gemäß § 16 Abs. 1 Z 1 MRG, der angemessenen Hauptmietzins
  • den anrechenbaren Hauptmietzins gemäß § 18 Abs. 1 Z 6 MRG pro Quadratmeter Nutzfläche (grundsätzlich der jeweilige Richtwert entsprechend der Ausstattungskategorie der Wohnung, für Geschäftsräumlichkeiten der Richtwert für die Wohnungsausstattungskategorie A, dies jeweils ohne Zu- und Abschläge
    Ausnahmen:
    • Wohnungen der Ausstattungskategorie D, diesfalls der Kategoriesatz für die Wohnungskategorie D unbrauchbar gemäß § 15a Abs. 3 Z 4 MRG. Als Wohnungen gewidmete Wohnungseigentumsobjekte der Ausstattungskategorien A, B und C, diesfalls der jeweilige Kategoriesatz gemäß § 15a Abs. 3 MRG
    • Bei Geschäftsobjekten, wenn erwiesen wird, dass der Richtwert A höher wäre als der angemessene Hauptmietzins, diesfalls der angemessene Hauptmietzins, jeweils pro Quadratmeter Nutzfläche
      
• Hauptmietzinsabrechnung gemäß § 20 MRG der letzten 10 vollen Kalenderjahre vor Antragstellung (zum Beispiel Einreichung Juni 2015, Abrechnung ab 1.1.2005 bis 31.12.2014) inklusive jährlicher Saldi (2-fach plus Anzahl der Stiegen im Falle der Einreichung auf nicht elektronischem Weg)
• Eine Aufstellung der jährlichen Hauptmietzinssaldi und des Gesamtsaldos der vorgelegten Hauptmietzinsabrechnung (2-fach plus Anzahl der Stiegen im Falle der Einreichung auf nicht elektronischem Weg)
• Finanzierungsplan (Bekanntgabe, ob ein Darlehen aufgenommen wird oder Eigenmittel aufgewendet werden) und im Falle der Fremdmittelfinanzierung eine Vorpromesse (allfällige Kreditzusage der Bank) unter Angabe des angestrebten Refinanzierungszeitraumes (2-fach plus Anzahl der Stiegen im Falle der Einreichung auf nicht elektronischem Weg)
• Kostenvoranschläge beziehungsweise etwaig bereits vorliegende Rechnungen der einzelnen Gewerke beziehungsweise bei Wiener Wohnen auch amtliche Kostenschätzungen, wenn keine Förderung in Anspruch genommen werden kann (2-fach plus Anzahl der Stiegen im Falle der Einreichung auf nicht elektronischem Weg) oder
• im Förderungsfall die dem geprüften Vergabevorschlag zu Grunde liegenden Kostenvoranschläge oder Ausschreibungsunterlagen beziehungsweise bei Wiener Wohnen geprüfte amtliche Kostenschätzungen (2-fach plus Anzahl der Stiegen im Falle der Einreichung auf nicht elektronischem Weg)
• im Förderungsfall die Vorlage des weiteren Prüfberichts des wohnfonds_wien und förderungsrechtliche Zusicherungen
• Deckungsfehlberechnung unter Berücksichtigung des Hauptmietzinsabganges / des Hauptmietzinsguthabens der Hauptmietzinsabrechnungen der letzten 10 vollen Kalenderjahre, der Kosten der beantragten Arbeiten einschließlich Verzinsung sowie der zugesicherten Fördermittel unter Berücksichtigung der in den förderungsrechtlichen Zusicherungen enthaltenen Zweckwidmungen der Förderung gemäß § 4a SanVO 2008

Zusätzliche Unterlagen sind für nachstehende Verfahren erforderlich

Nur Erhaltungsarbeiten (§§ 18, 18a, 19 MRG)

• Umschreibung der Erhaltungsarbeiten sowie gewerksweise Aufstellung deren Kosten (2-fach plus Anzahl der Stiegen im Falle der Einreichung auf nicht elektronischem Weg)
• Nachweis, dass Projekt nicht förderbar ist (diesbezügliche Stellungnahme des wohnfonds_wien erforderlich bei thermisch energetischen Sanierungen sowie Erhaltungsarbeiten an Häusern, die überwiegend Wohnungen der Kategorie C und beziehungsweise oder Kategorie D aufweisen und eine Erhöhung ohne Berücksichtigung einer Förderung beantragt wird) (1-fach)
• Im Förderungsfall die Vorlage des Prüfberichts des wohnfonds_wien und der Zusicherungen der Abteilung Wohnbauförderung und Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten (MA 50) - Gruppe Haussanierung hinsichtlich der gewährten Förderungen samt förderungsrechtliche Widmung (einfach)
• § 18 MRG Vorentscheidungen, sofern vorhanden (1-fach)
• Bauaufträge, sofern vorhanden (Wien Kanal, Abteilungen Wiener Wasser (MA 31), Einwanderung und Staatsbürgerschaft (MA 35), Baupolizei (MA 37), Wien Energie - Strom und Gas und so weiter) (1-fach)

Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses (§§ 18, 18a, 18b, 19 MRG)

• Umschreibung der Erhaltungsarbeiten gemäß § 3 MRG sowie der geförderten Verbesserungsarbeiten gemäß § 18b MRG (2-fach plus Anzahl der Stiegen im Falle der Einreichung auf nicht elektronischem Weg)
• Aufstellung der Kosten (nach Gewerken), aufgegliedert in Erhaltungsarbeiten gemäß § 3 MRG und geförderte Verbesserungsarbeiten gemäß § 18b MRG (2-fach plus Anzahl der Stiegen im Falle der Einreichung auf nicht elektronischem Weg)
• Vergleichsrechnung gemäß § 18b MRG (2-fach plus Anzahl der Stiegen im Falle der Einreichung auf nicht elektronischem Weg)
• Vorlage des Prüfberichts des wohnfonds_wien und der Zusicherungen der Abteilung Wohnbauförderung und Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten (MA 50) - Gruppe Haussanierung hinsichtlich der gewährten Förderungen samt förderungsrechtliche Widmung (1-fach)
• § 18 MRG Vorentscheidungen, sofern vorhanden (1-fach)
• Bauaufträge, sofern vorhanden (Wien Kanal, Abteilungen Wiener Wasser (MA 31), Einwanderung und Staatsbürgerschaft (MA 35), Baupolizei (MA 37), Wien Energie - Strom und Gas und so weiter) (1-fach)

Erhaltungs- und (durchgreifende) Verbesserungsarbeiten (Sockelsanierung) (§§ 18, 18a, 18b, 19 MRG)

• Umschreibung der Erhaltungsarbeiten gemäß § 3 MRG sowie der geförderten Verbesserungsarbeiten gemäß § 18b MRG hausseitig und wohnungsseitig, die Gegenstand des Erhöhungsverfahrens sein sollen (2-fach plus Anzahl der Stiegen im Falle der Einreichung auf nicht elektronischem Weg)
• Aufstellung der verfahrensgegenständlichen Kosten (nach Gewerken), aufgegliedert in Erhaltungsarbeiten gemäß § 3 MRG und geförderte Verbesserungsarbeiten gemäß § 18b MRG, getrennt nach hausseitigen und eventuell wohnungsseitigen Maßnahmen (mit Bekanntgabe der Top-Nummer) (2-fach plus Anzahl der Stiegen im Falle der Einreichung auf nicht elektronischem Weg)
• Vergleichsrechnung gemäß § 18b MRG (2-fach plus Anzahl der Stiegen im Falle der Einreichung auf nicht elektronischem Weg)
• Vorlage des Prüfberichts des wohnfonds_wien und der Zusicherungen der Abteilung Wohnbauförderung und Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten (MA 50) - Gruppe Haussanierung hinsichtlich der gewährten Förderungen samt förderungsrechtliche Widmung (1-fach)
• § 18 MRG Vorentscheidungen, sofern vorhanden (1-fach)
• Bauaufträge, sofern vorhanden (Wien Kanal, Abteilungen Wiener Wasser (MA 31), Einwanderung und Staatsbürgerschaft (MA 35), Baupolizei (MA 37), Wien Energie - Strom und Gas und so weiter) (1-fach)

Bei zusätzlicher Schaffung weiterer Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten durch Auf-, Ein-, Um- oder Zubau (§§ 18, 18a, 18c 19 MRG)

• Baubewilligung für die diesbezüglichen Maßnahmen, samt zugehörigen Baupläne, die die Abweichungen vom Ist-Zustand erkennen lassen (1-fach)
• Kostenaufstellung gemäß § 18c Abs. 3 MRG nach Gewerken und entsprechenden Kostenvoranschlägen, bei Wiener Wohnen amtliche Kostenschätzungen (2-fach plus Anzahl der Stiegen im Falle der Einreichung auf nicht elektronischem Weg)
• Sämtliche Ausmaßaufstellungen, im Falle des Dachgeschoss-Ausbaus eine Dachgrundriss-Skizze und eventuelle Befunde (1-fach)