Maßnahmen gegen Spekulation mit Wohnhäusern

Bürgermeister Michael Ludwig und Vizebürgermeisterin Kathrin Gaál stellten Anfang November ein 7-Punkte-Maßnahmenpaket gegen Spekulationshäuser und zum Schutz von Altbau-Mieter*innen vor.

Unter dem Motto "Betongold" haben niedrige Zinsen zu hohem Interesse an Altbauten am privaten Wohnungsmarkt geführt. Das hat zum Teil zu Wohnungsspekulation geführt. Von den insgesamt rund 140.000 Häusern in Wien hat die Stadt derzeit 12 akute Spekulationsobjekte auf dem Radar.

Eine neue österreichweite Maßnahme gegen Wohnhausspekulation ist, dass auf dem Zivilrechtsweg bei verwahrlosten Gebäuden notwendige Erhaltungsarbeiten angefordert werden. Derzeit gibt es 4 Fälle, die hier vor Gericht oder bei der Schlichtungsstelle eingebracht werden - gemäß §6 Mietrechtsgesetz ("Zwangsverwaltung"). Eine neue Maßnahme der Stadt ist, dass Sachverhaltsdarstellungen bei der Staatsanwaltschaft eingebracht werden. Das passiert etwa bei Delikten wie Untreue (bei Kautionen oder Mietzinsreserven), Betrug oder Täuschung.

Bürgermeister Michael Ludwig:

Wir schöpfen alle miet- und baurechtlichen Möglichkeiten konsequent aus, um Wohnungsspekulation abzudrehen und unterstützen Mieter*innen aktiv.

Wohnbaustadträtin Kathrin Gaál:

Es ist klar, dass kriminelle Energie bekämpft werden muss. Wer aus Gier Mieter*innen schlecht behandelt, soll zur Verantwortung gezogen werden. Wir setzen als Stadt fortlaufend Maßnahmen - etwa mit der Bauordnungsnovelle 2023. Seither gab es keine Abbruchbewilligung. Die Hauskunft begleitet als kostenlose Beratungsstelle Hauseigentümer*innen auf ihrer Sanierungsreise.

Das 7-Punkte-Paket im Überblick

• Begehrung der Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten im Zivilrechtsweg gemäß §6 Mietrechtsgesetz ("Zwangsverwaltung"):
  Hier ist oft das Verwahrlosen von Gebäuden eine Strategie von Wohnhausspekulation, um die Bewohner*innen "rauszuekeln". Gemäß § 6 Mietrechtsgesetz (MRG) kann die Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten im Zivilrechtsweg begehrt werden. Nach Abschluss der internen Prüfungen bringt die Stadt Wien nun erstmals 4 Fälle vor Gericht oder bei der Schlichtungsstelle ein.
• Einleitung einer Ersatzmaßnahme auf Kosten der Hauseigentümer*innen:
  Wenn Hauseigentümer*innen ihre Gebäude nicht den Bauvorschriften entsprechend instandhalten, erlässt die Baupolizei einen Bescheid, damit die Eigentümer*innen die notwendigen Maßnahmen setzen. Bei Unterlassung wird durch die Abteilung Technische Stadterneuerung die Einleitung einer Ersatzmaßnahme auf Kosten der Hauseigentümer*innen durchgeführt. Beispiele sind etwa: Fassaden und Gesimse abschlagen und sichern, Schutz gegen Niederschlagswässer oder die Herstellung der Stromversorgung. Im Jahr 2024 wurden bereits rund 250 Ersatzmaßnahmen bei rund 90 Gebäuden eingebracht.
• 2023 wurde die Bauordnung novelliert:
  Seitdem wurde keine "wirtschaftliche Abbruchreife" erteilt. Zusätzlich gibt es mit dem Gebäudepickerl und dem Bauwerksbuch nun verpflichtende regelmäßige Checks und eine Dokumentationspflicht bezüglich der Behebung von Baugebrechen.
• Förderung von Sanierungsmaßnahmen im Rahmen der Sanierungs- und Dekarbonisierungsnovelle:
  Ein Schwerpunkt liegt auf der Förderung von Sanierungsmaßnahmen in Gebäuden und innerhalb von Wohnungen.
• Offensive Altbautenschutz:
  Die Stadt Wien sagt damit der mutwilligen Vernachlässigung von Gründerzeithäusern den Kampf an. Es geht darum, die unmittelbaren Lebensbedingungen der Bewohner*innen von Gründerzeithäusern zu verbessern, den leistbaren Wohnraum langfristig abzusichern und gleichzeitig das Stadtbild abzusichern. Derzeit sind Teams der Baupolizei und der Gruppe Sofortmaßnahmen in 9 Bezirken im Einsatz und überprüften an 38 Aktionstagen 4.300 Gebäude auf bauliche, feuerpolizeiliche und sanitäre Mängel. Dabei kam es zu 832 Beanstandungen. 2025 finden mit Simmering und Ottakring in 2 weiteren Bezirken erste Screening-Termine statt.
• Unterstützung durch die MieterHilfe für betroffene Mieter*innen:
  Die MieterHilfe der Stadt Wien bietet umfassende Unterstützung für Mieter*innen, die von Wohnungsspekulation und daraus resultierenden Problemen bedroht sind. Dazu zählen die persönliche Kontaktaufnahme in den betroffenen Gebäuden, die Beratung zu Mieter*innenrechten, die konkrete Unterstützung bei Anerkennung als Hauptmieter*in bei Scheinuntermieten und Umgehungen der Hauptmietrechte sowie Mietzinsüberprüfungen. Weiters unterstützt die Mieterhilfe bei der Organisation und Abhaltung von Mieter*innen-Versammlungen und der vernetzten Zusammenarbeit und Vorgehensweise. Die MieterHilfe führt derzeit in 15 Häusern Verfahren, bei denen Mieter*innen von der Stadt (MieterHilfe/Rechtshilfefonds) unterstützt werden.
• Sachverhaltsdarstellungen bei der Staatsanwaltschaft:
  Gleichzeitig zu den zu Beginn 4 vorliegenden Anträgen gemäß §6 Mietrechtsgesetz werden Sachverhaltsdarstellungen bei der Staatsanwaltschaft Wien eingebracht - zu folgenden Punkten: Untreue (Kautionen, Mietzinsreserven), Betrug, Täuschung, Entziehung von Energie und kriminelle Vereinigung. Mögliche weitere Delikte wären Sachwucher, Veruntreuung, Urkundenfälschung und Nötigung sowie Abgabenhinterziehung und Abgabenbetrug.